月入$7萬家庭已買自住樓 想多買一間收租 值博嗎?

你好，本人早幾年已經買了自住樓，近年與家人儲了點錢，家庭月入70,000元多，想買多一層樓收租。原本想樓市靜一些才買，見最近荃灣新樓盤萬人空巷，是否代表樓價無得跌呢？現在的樓價水平，是否合理呢？

讀者李先生

文：1%Anthony

年頭打到年尾，荃灣西新盤大戰果然精彩。 可能因為伙數多的關係，三個新樓盤包括柏傲灣、海之戀、全•城滙的首批單位，都以低價開售，萬人空巷，收到爆晒飛。 賣出一定數量的單位，鎖定利潤之後，開始大幅加價，全城匯未知是否跟隨。

爆飛是因為價錢平！ 很多朋友問抵唔抵買，事實上發展商開盤，最平呎價13,000元以下，均價亦是逾14,000元而已，邊有得話唔抵？ 最近筆者睇過海之戀二期愛炫美，入場呎價已經要17,000、18,000元，靚海景單位索價逾20,000元。

相比區內二手，例如樓齡十年的萬景峰呎價約16,000元， 位置較偏的環宇海灣呎價約15,000元，全•城滙比它們更便宜，吸引買家入飛是正常的。 然而只限首批，筆者答朋友時都會說：「首批價錢的確幾抵，不過之後加價之後就要諗過。」於是很多朋友都抱着抽獎的心態，一試無妨，就入飛了，不等如他們會追價！

爆飛代表樓市會大升嗎？代表買家會追價嗎？ 身邊不少等入市的朋友，見到萬人空巷的場面都覺得好灰、好灰！代理朋友亦借東風大張鑼鼓，高呼香港人購買力強勁，樓價無得跌云云。 其實又唔需要咁絕望，看看同期的愛炫美，銷情並不理想。

筆者之前睇樓時亦見人跡寥寥，看來現在的買家並不會盲目高追，平咪買囉，唔平就等吓先！買家愈來愈識計數，他們心裡面已有高低位，14,000、15,000元就飛身撲入去，加到17,000、18,000元就唔追。這就是心理關口吧！

大家可以留意住劇情發展，如果發展商大幅加價，買家唔追，跟愛炫美一樣的話，即是荃灣西新樓盤的高低位，已經浮現。 另一個現象是代理說有近四成買家是年青人。

最平的兩房單位都要近600萬元，三房單位逾1,000萬元，30歲以下的年青人？即使用盡發展商提供的80%一按， 首期都不簡單，如何有這股財力呢？明顯又是家長以子女名義買樓。

今天樓價被推高，最重要的原因是供應不足，供應少、有錢人多，最有錢的一群人，錢不是問題，自然花得起。 如果政策不變，大家就要繼續努力搵人頭，搵得幾多呢？

政府公布未來幾年還有近10萬伙新樓供應，誰來接貨呢？靠未買樓的生力軍嗎？他們可買不起！靠已有樓的有錢父母嗎？子女名額用完了！係咪真係有無限購買力呢？

既然已有自住樓，樓價到了這個水平，未必適合再買。 收租回報只有2、3厘，雖然看不到大跌，但也看不到大升空間，倒不如研究吓其他投資門路，股票、基金、債券也好，內地樓、工商廈也好，待住宅價錢正常一點才出手吧！

作者為1%投資培訓的地產課程總監，著有《買樓上車防中伏》、《上車又住又賺》、《樓。轉命運》、《工商舖小本投資入門》、《50 萬上車》、《投資買樓賺錢筆記》等等，其博客《第一桶金》總瀏覽量逾300萬人次，曾接受多間傳媒專訪及出任電台地產節目嘉賓主持，並擔任TVB節目「有樓萬事足」顧問。2000年科網股爆破，曾欠下近一年薪金卡數。經債務重組後，2004年股樓雙線出擊，短短四年由滿身卡數打工仔，變出六層樓。其後與投資兵團大舉出擊投資物業，並進軍商鋪、工廈市場，以穩健投資策略，成功變出雙位數物業。

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