有$160萬現金想買樓收租 買天水圍樓好 定屯門樓好

諗sir︰

本人看了一個天水圍嘉湖山莊單位，叫價410萬元。現考慮借爆360萬元，月供13,500元，用來放租，每月收9,500元。
本人現居於太子區，物業由母親持有，長遠是打算住在市區，將來不會考慮住在嘉湖。
本人最多可負擔430萬元，想買兩房單位，面積大過380呎，請問新界西（屯門南）是否上車盤首選？有沒有其它推介？
現有160萬現金，用50萬元債基收息方案收息10厘來供樓，再用首期90萬元（連雜費）買樓租俾租客，收約2.3厘，是否可取？
多謝指教。

讀者阿誠上

無樓但未有搬出來住的需要，不過，因有財政能力，故想買間樓放租，好似呢位讀者咁，應唔應買樓？同埋應該買邊度？

買市區可以將來自己住返，但貴。衡量之下，讀者認為都係嘉湖好，合預算亦屬大屋苑。
在此筆者重申影響一間樓的價格要「由下而上」去睇，即單位間格〉屋苑〉區份〉經濟大環境。
相比選股票或做生意是由上而下的，公司領導質素<行銷方式〈行業〈經濟大環境，假使選對行業，就算老闆「勁廢」都可以大賺。
但買樓唔同，在良好區份揸間一房單位，例如在九龍城，就當個市好加上區份正常，仍不睇好。
市升就要跑輸，如遇跌市更會先遇上拋售潮。
買樓係買一個地點的權利，要享其地利，好睇幅地皮的稀有性、大小及可用用途，故研究需要「由下而上」。

經營一盤生意無地域之分，生意較難具稀有性，做得起好快會畀人抄，所以行業特性及經濟週期影響至深，而應少睇管理層領導。
就當筆者自己搞生意，營運至今算不俗，主因係行業因素，而唔係筆者作為老闆領導有方。
始終筆者每天要答各位問題已達五年，抽不到多時間做企業管治。
引伸至選樓同選股，源自兩套不同方法，請勿搞錯。
講返讀者，有能力應買樓，假設讀者自己計的借貸力（430萬元）是對的，那九成上會買嘉湖借370萬元（410萬元×90%），用掉借貸力85%，在現時很危險。
但考慮到讀者還有160萬元元現金，有乜事時可補錢應對call loan。

上述考慮下，同意讀者做的買樓budgeting，即預買410萬至450萬元的樓，而九成上會是可取的。
可能有讀者會想：「唔買係咪一個選項？無必要買到新界天水圍咁遠？」
對此筆者的回應是，年青人買唔起九龍或港島區有質素的屋苑樓是正常，故不要介意買新界樓。
另外，第一間樓應主打買屋苑樓，因首置買家多是年輕人，口袋無錢，若買單幢洋房或唐樓，放樓時隨時成年都未必賣到；加上自己錢少，很容易引致個人資金鏈斷裂。
由於天水圍主打公營房屋，基建及「客源」唔夠屯門靚，故不妨考慮新屯門中心或大興花園。
當然，大興花園現價近500萬元，所以還是在新屯門中心或在屯門市中心買個細單位較上算。

其實天水圍區唔算差，不過，相比之下，屯門區商業活動及人流更旺盛；而新屯門中心、大興花園最細都提供兩房，這些都是「正路」的間隔。
千萬不要走入九龍買「納米樓」，一間太子的劏房月租5,000元，已可打殘你。
綜合而言，買平穩區域的四正兩房間格，總好過逼出九龍區「食納米」。