香港樓價貴唔貴？ 睇租金幾多就會知

文：龔成

成交因素

在任何市場，若果成交很少的話，其代表性也會變得有限，因為全港這麼多人，總會有些是很心急或不懂開價的買家或賣家，這些人可能只佔市場極少數，但若然市場的成交少，而當中又有這些人時，就無法代表整體市場，因某程度來說，這只是個別個案。

而在這個買賣成交少的時期，樓價的代表性較低，相反，租金的成交沒有多大影響，因而更有代表性，分析時也有較高的參考價值。

另外一點就是代表性問題，全香港的私人住宅數目很多，但每月成交的數目只有幾千宗，甚至更少，這幾千宗個案能否代表整體物業市場，答案只是一般。很多有可能買樓的人會認為現價不合理，同時很多有可能賣樓的人又會認為現價不合理，雙方都有人認為不合理，其中更會有些人認為極不合理，而認為合理的，其實就只有該幾千個，即真正成交了的人。

即是說，不少人會認為現價不代表他心目中物業的價值，但市場的運作就是如此，成交了的價就是價位，而以小部分代表整體，亦是市場運作的模式。雖然這數字亦有參考價值，但當市況淡靜的時候，其代表性就要再打折扣了，而我們在分析樓市數據時，亦會因應這點而作出調整。

租金數量多，更有代表

至於租金的成交價格則較有代表性，首先是成交較多，個別個案佔整體的百份比較少。另外，租金合約每一兩年都會續租或簽新約，因此租金就會較貼近現時的價位，而這是整體性的，而不是個別性。

即是說，雖然現時成交的租金合約只是市場的一部分，但由於合約會更新，因此就算是舊租約，也不會太偏離現價，而租客及業主會認為，現時的價位較能代表他，這個代表不一定是願意，但卻是代表。例如之前的租金為$8,000，今次加到$9,000，租客不願意，但最後都簽了約，只要簽了約，就成了當中的數據的，而由於住宅租約一般都在一兩年更新，因此現時成交價，就有較大的代表性。

當我們分析樓市時，租金與樓價都會分析，但當成交少的時期，租金的參考性就會比樓價的參考性大，這原於代表性的問題。

 
編按：龔成是於公屋長大的80後青年，畢業後於銀行從事投資相關工作，雖然月薪僅萬多元，但因為理財及投資有道，只花五年時間，於28歲已累積到100萬元資產，目前淨流動資產有數百萬元。著有暢銷書《80後百萬富翁》、《80後2百萬富翁》及《財務自由行》，並出任創富課程導師。
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