暑假將至 內地生來港升學 租樓高峰期  細單位租金搶閘升  |香港樓市2019|樓市點睇

暑假將至 內地生來港升學 租樓高峰期 細單位租金搶閘升 |香港樓市2019|樓市點睇

【租樓・樓市點睇】暑假向來是住宅租務市場的傳統旺季,帶動租金持續向上,特別是400平方呎左右的細單位。業內人士指出,6月至8月是內地學生來港升學的租樓高峰期,而且能夠負擔高於市價的租金。

撰文:SmartED編輯部|圖片:unsplash、新傳媒資料庫、受訪者提供

中原地產分行經理趙國華表示大圍金獅花園2期C座高層5室兩房戶,實用面積321平方呎,由三名內地學生於5月底,以預繳一年租金方式合租,月租15,000元,實用呎租47元。

即是一次過繳付約18萬元。業主於2011年,以188萬元購入該單位,租金回報約9.6厘。

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【租樓・樓市點睇】圖片: 新傳媒資料庫 

內地學生能負擔較高租金

此外,有內地學生唯恐缺乏租盤選擇,提早三個月預租同屋苑的另一伙細單位。該單位為2期F座高層戶,實用306平方呎,同樣是兩房戶,獲理大兩名女內地學生於5月,以每月13,500元合租,呎租44元,並且一次過支付全年16.2萬元租金,8月起租。業主於2011年以189萬元買入該單位,租金回報率超高8厘。

事實上,上述單位成交月租13,500元,較市價約11,000元高逾兩成。有代理指出,沙田大圍區於5月已錄得超過近40宗內地學生租樓個案。

粉嶺牽晴間亦有同類租務成交。利嘉閣地產分行經理羅富欽表示,屋苑8座低層D室,實用面積約384平方呎,為兩房間隔,以12,800元租予內地大學生,折合實用呎租約33元。

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【租樓・樓市點睇】圖片: 新傳媒資料庫

他指出,租客鍾情單位的傢具、電器齊備,故即時還價,並一次過支付一年租金。據悉,業主在2009年10月以約149.5萬元買入,現租出可享租金回報率約10厘。

中原測量師行租務管理部助理經理廖立嘉表示,暑假臨近,6月至8月是內地學生來港升學的租樓高峰期,而且他們往往能夠負擔比市場價高的租金。

不過,廖立嘉說:「由於內地學生未必熟悉香港租樓的細節,所以在租約及交樓時,建議業主清楚說明,以及列出維修責任及傢具清單,減少發生問題時雙方出現爭執。」

更重要的是,內地學生比較多以合租的方式承租物業,所以在租約上,需要清楚寫明,將來若有其中一位租客退租,剩餘的租客亦須繼續履行租約,以確保交租方面不會受到影響。

廖立嘉又建議:「如果擔心租客會沒有交帶,發生事情時經常找不到他們,又或者是不愛惜家電設備的話,可考慮多收一個月按金,以便最後在收回物業,以及需要索取賠償時更有保障。」

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【租樓・樓市點睇】圖片: 新傳媒資料庫 

另一方面,位於邊境禁區、屬沙頭角17年以來的首個新盤尚澄,去年8月獲發入伙紙後,今年5月錄得首宗租務成交,月租低見7,500元,平均呎租僅20元。

單位為2座低層N室,實用面積367平方呎,為一房單位,5月以7,500元獲承租,呎租20元。這宗租務交易,無論是租金及呎租,相信是平絕全港的入伙新樓,但亦是區內新高,區內其他私樓及村屋呎租僅約11元至15元。地產代理表示,業主去年1月以335萬元一手買入單位,扣除每月約1,600元管理費後,業主實收約5,900元,租金回報率約2.1厘。

值得一提的是,尚澄業主或租客必須持有「禁區紙」,若有意進駐的外區客,可先考慮租住沙頭角區內村屋或舊樓至少三個月,取得「禁區紙」後便能轉租尚澄。將軍澳細單位租務亦大有市場。中原地產副分區營業經理柯勇表示,MONTEREY的6A座高層E室單位,實用面積約373平方呎,屬一房連開放式廚房間隔,以17,500元租出,折合實用呎租約47元。

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【租樓・樓市點睇】圖片:發展商提供

該單位的業主於今年4月,以793萬元一手買入,其後極速租出,可享約2.6厘租金回報。市區租盤更見吃香。恒基地產(00012)旗下長沙灣南昌一號,早前出現首宗租務成交。中原地產副區域營業經理許永生表示,單位為高層B室,實用面積366平方呎,兩房間隔,6月初以19,000元租出,折合實用呎租52元。

據悉,業主去年3月以773.8萬元一手買入單位,是次租出單位,可享2.9厘租金回報。近年新盤開售時,偶爾可發現明星蹤影,而且同樣是喜愛買細單位。被譽為「劏房之城」的九龍建業(00034)紅磡樓盤環海•東岸,2015年推售最細不足200方呎單位,樓盤於2015年9月開售,有名人買家入市,例如藝人麥長青以約500萬元購入一個310平方呎的一房單位予太太,作為放租之用。

另一位藝人衛詩雅斥逾780萬元,於2017年9月,買入保利置業集團(00119)旗下啟德龍譽,單位為1B高層E室,實用面積348平方呎,呎價超過22,000元。衛詩雅早前在個人社交媒體上載收樓的短片,自己化身驗樓師,與一眾「粉絲」分享做業主收樓的時刻。

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【租樓・樓市點睇】圖片: 受訪者提供

明華大廈重建後加租2倍

除了私樓租金貴得令人吃驚之外, 公營房屋住戶亦面臨加租壓力。去年展開重建的筲箕灣房協明華大廈的第一期重建項目,據房協近日推出新單位租金資料及搬遷方案,惟租金比現時貴近二至四倍。

由香港房屋協會發展的明華大廈, 於1962至1978年落成,整個屋邨共有13座。2011年房協公布重建計劃,整個重建項目將提供3,919個單位,其中2,561個為出租單位;608個為「長者安居樂住屋」單位;750個資助出售房屋單位。

以一至兩人的小型單位為例,現時租金約1,000元,而新樓的小型單位租金卻升至3,024元,比現時租金貴兩倍。至於三至四人的中型單位,月租達4,693元。對於不少退休長者而言是難以負擔。

房協提供租金援助

房協解釋,重建後新單位的租金釐定會考慮建築成本;日常屋邨管理開支,以及住戶的負擔能力等因素。

房協亦會提供「租金援助計劃」,有需要的居民將可申請一半租金減免,計劃為期兩年,而計劃不設上限,符合資格的租援戶可於兩年後再次申請。

至於明華大廈新舊單位的租金增幅約一倍,跟房協轄下的其他出租屋邨的重建項目相若。同時,目前房協向所有受搬遷影響的住戶提供四個方案,包括選擇調遷至新落成的明華大廈第一期,由房協提供首年20%租金減免;遷至第三期有待重建的單位;搬遷至房協轄下其他屋邨,或享有搬遷津貼並遷出明華大廈。

不過,地區人士批評房協提供的搬遷方案,首年租金減免資助期太短,並且金額太少。重建後的明華大廈,相比於同區私樓,租金仍然是差天共地。Q房網營業經理陳諺東稱,柏匯高層H室一個實用面積209平方呎,開放式間隔的單位,獲租客以13,500元承租,呎租約65元。

據了解,業主於2016年以455.1萬元一手購入,現享租金回報約3.6厘。另一方面,房委會四個暫定於7月至12月期間落成的公共屋邨,包括深水埗海達邨、白田邨、石硤尾邨,以及粉嶺區暉明邨,合共4,890個單位。

當中深水埗區的三個新屋邨中,最高租金為每月每平方米85.5元;而粉嶺區公屋單位的最高租金為每月每平方米60.6元。房委會指,今次逾43%單位的租金水平,定於每月2,500元或以下,即超過半數單位(近2,800伙)月租高於2,500元。