投資$40萬 每年賺$20.4萬 轉租做二房東 回報50厘|經一專欄

投資$40萬 每年賺$20.4萬 轉租做二房東 回報50厘|經一專欄

【二房東・經一專欄】幾個朋友坐埋,就會講點賺錢…

這次的主題是,提高租金回報…

今時今日買樓收租回報不高,大約3厘,可以提升?5厘?10厘?50厘?…咁都得?!對一般人來說是不可能、不可思議的事,其實只要你身邊有一班喜歡賺錢的戰友,自然就會想到很多新點子!

撰文:1%Anthony | 圖片:新傳媒資料室、unsplash

學員A: 我將個單位劏開兩間,收5厘~~

學員B: 使乜劏得咁辛苦,我最近做間學生宿舍都有5厘~~

學員A: 聽講你之前搞過賓館,收幾多厘?

筆者: 勤力啲都有10厘嘅~~

學員C: 最近我同拍檔租咗個單位返嚟分租,做到50厘!

學員B: 嘩!勁喎!咁真係要交流吓…

學員C: 我朋友做太空艙仲高,超過60厘添…

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【二房東・經一專欄】圖片:新傳媒資料室

簡單改動 回報5厘

難度不高,只要買對樓,做些簡單改動就可以!

例子一:觀塘約40年單位,分間兩間,入則沒違規。學員A幾年前買入的時候大約350萬,420呎,如果正常出租,月租約1.2萬,個面積,足以做兩個一房一廳的單位,每個單位有210呎,舊樓來說挺實用,房間甚至可以放雙人床及衣櫃,客廳可以放小梳化及餐枱,每間月租9千元,兩間就是1.8萬,以買入價計就是6厘,如果唔介意樓齡大些少,地段差些少,呎價1萬還是可以到的,即是大約420萬左右,租金回報仍有5厘多。

例子二:沙田30多年上車屋苑,學生宿舍,簡單改動沒違規。學員B剛剛幾個月前執到筍盤,440萬左右就買到一個300呎左右的單位,如果正常出租大約1.3萬左右,今次改動工程更少!原本兩房一廳的空間,只需要犠牲客廳,多間一間房,美化一吓,提供簡單的傢俬電器,租給內地學生,每間房可以租到6千元,3間房就是1.8萬了,回報接近5厘。

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【二房東・經一專欄】圖片: unsplash

涉分間技術 回報10厘

難度稍高,需要一些比較複雜的分間技術!

例子一:佐敦50年舊樓,入則、正式申領牌照,做賓館。當年筆者買的單位大約750呎,與拍檔們自己規劃、申領牌照,過程挺辛苦的,如果不嫌樓齡舊,現時市場中,呎價1.1萬,即是大約800萬左右,就可以連牌買入,翻新一吓就可以開工了。單位分成8個房間,日租平均400元,視乎房間大小而定,勤力點可以做到8成入住率,日收租2,560元,月收租76,800,年收租921,600元,回報直撲12厘,如果能提高日租價,例如大時大節調高收費,或者提高入住率,回報率就更高。

如果唔想管理,亦可以將房間以月租形式出租,反正已經領有賓館牌照,日租、月租都是合法的,以每間房平均6千元計,租金回報約7.2厘。如果想再提高,可以從揀樓方面着手,例如一些唐樓,呎價7千都有交易,租金回報就可以達到10厘。

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【二房東・經一專欄】圖片: unsplash

做二房東 回報50厘

聽落好似不可思議,其實很簡單:二房東!

例子:油麻地50年舊樓,面積約400呎。

單位很舊了,又殘又漏水,業主是位老人家,拿不出多餘錢裝修,於是就租給學員C,由於單位很殘,租金便宜,1.1萬元就租到,而且簽了5年的長租約,學員自行裝修、分間、分租,以免違規,學員正式入則分間成6個單位,每個房間成本約10萬,已經是豪裝了,總投資就是40萬。每間房租金平均7千元,月收2.8萬,扣除原本的租金1萬,利潤就是1.8萬,每年利潤就是20.4萬。以投入成本40萬計算,回報就是51厘!

嘩!好高回報啊!…真的嗎?

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【二房東・經一專欄】圖片: unsplash

做二房東 優點缺點大比併

事實上,有優點,也有缺點!

(一)優點:沒首期,沒貸款力,也能收租!神奇啊!

因為單位不是買的,只是租的,只需要有工程成本就可以了,今時今日樓價高企,只要位置靚,幾千元的套房,不愁沒租客。

(二)缺點:不能享受樓價升幅!

由於單位不是自己的,租約期滿之後,樓就要交回給業主了,意思是本

金不能取回。買樓收租不同,收租只是甜品,最重要幾年後你你將樓賣

出去,不但可收回本金,更會升值!

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【二房東・經一專欄】圖片: unsplash

(三)思維:其實這不是買樓投資,是一盤生意!

根本不應該用買樓收租的思維去計,一般生意買賣,一年、兩年回本是很正常的,50厘…看似驚人,其實只是兩年回本,在生意買賣上其實沒甚麼,也可以說,這門生意第三年才開始賺錢。

前年筆者將所有賓館出售,冇再做了!

原因很簡單,所謂5厘、10厘、50厘…數字睇就靚,其實冇咁筍!

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【二房東・經一專欄】圖片: unsplash

(一)每個月賺多一萬幾千而已,花的功夫可不少。

(二)要提高回報,難免要揀樓齡大的樓,升值潛力不足。就以筆者之前賣出的賓館為例,賺租金很吸引,但賣價就不高,因為買

的都是高手,都是求回報,加上樓齡舊,難有驚喜。

(三)如果揀對樓,升值潛力夠,賺得更多!

幾個月前,筆者跟很多學員趁跌市撈底,即使4、5百萬的上車盤,半年不到已升值逾100萬,甚至200萬了!買中價樓的升得更多,買舊樓提高租值,當每月賺多1萬,幾時先賺到?