內地人在港置業心態 傳統藍籌屋苑非首選心水
地產界料通關會刺激「北水南湧」，資金加快流向樓市。
美聯集團執行董事兼中國部行政總裁張錦成日前表示，內地買家對港樓的興趣一直濃厚。
根據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料，2022年首十個月，內地買家（以姓名的英文拼音鑒別）佔個人買家於香港樓市一手私宅註冊量比率錄約10.6%，雖然較2021全年約13.2%有所回落，但入市個案比例仍屬高水平。
該行分析指，2022年內地買家/新香港人心儀區域（如啟德、黃竹坑站、南昌站、將軍澳等）的全新盤減少所致，但部分內地買家轉戰二手市場。
追求配套完善又自成一角
再以2022年首十個月內地買家（以姓名的英文拼音鑒別）佔個人買家於香港樓市數據分析，二手住宅註冊量比率高達約8.2%，較2021年全年約7.2%，增加1個百分點，連升兩年，並創自2011年後的11年新高。整體而言，內地買家佔比仍處於高水平。
內地買家對港樓情有獨鍾，購買喜好一向有別於港人，置業地區多集中於交通及生活配套完善，但是又自成一角，旺中帶靜的社區。
一手方面，近年一手市場最受內地買家歡迎的五區，依次分別為將軍澳、啟德、元朗、南昌站、大埔豪宅/白石角；二手依次則是中西區、將軍澳、荃灣連同青衣、東區、油麻地/旺角/太子/大角咀。
相信未來，以上區域都將是內地買家的置業重點，睇好區內樓市價量「跑贏大市」。
根據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料，近三年（2020年1月至2022年11月）香港一手市場最受內地買家（以姓名的英文拼音鑒別）歡迎的區域為啟德區，以約706宗居首；其次為將軍澳區，佔約399宗；黃竹坑/深灣區佔約308宗，位列第3位。
的確，內地人喜愛買樓齡較新物業，既要求本身配套方便，一定要有大型商場。
同時，屋苑附近配套設施齊全，但四週有圍欄圍住，外人不能進入，不像老牌傳統藍籌屋苑，例如太古城及美孚新邨等，外人可以踏入屋苑內。
事實上，筆者都提到，「新香港人」的置業取態，是開始轉為主攻銀碼較細的中小型住宅。
再者，他們鍾情的物業位置，亦不一定是一些最核心或指標性的地區和物業。
青衣機鐵站上蓋盈翠半島就是一個例子，又有大型商場，樓齡20年左右，不算新但勝在往返機場及市區都方便。
中原地產分行經理范德輝稱，盈翠半島9座中層F室，實用面積523平方呎，兩房間隔，外望山景及開揚遠景，放盤約三個月，日前以802萬元易手，累減148萬元，即約16%。
該成交單位實用呎價約15,335元，買家為內地優才，剛取得本港永久居民身分，便立即入市「上車」。
該新香港人買家覺得青衣交通方便，居住環境舒適，快速鎖定進駐，參觀上址更一見傾心，翌日「翻睇」後隨即議價承接。
資料顯示，原業主於1998年，以271.5萬元一手買入單位，持貨24年，現賬面獲利530.5萬元，物業期內升值2倍。
啟德似內地小區管理模式受捧
至於新樓，啟德區不少新屋苑，都是類似內地小區管理的模式，而且不少是中資背景地產商發展，例如保利置業集團（00119）發展的龍譽，該屋苑於2019年4月入伙。
另跑道區承富里2號新盤澐璟，由中資華潤置地（海外）及保利置業合資發展，都是近期區內的焦點新盤。
項目踏入2023年首個工作天，即連錄兩宗近億元成交個案。
當中包括了第1座10樓A室，屬四房三套房附連私人升降機大堂戶型，實用面積2,088平方呎，近9,420萬元成交，成交呎價約45,115元，創項目之成交價及呎價新高，同時更創跑道區新盤新高。
此外，1座12樓A室，同屬四房三套房附連私人升降機大堂戶型，實用面積2,088平方呎，成交價逾9323萬元，成交呎價為44,653元。
事實上，中港兩地正式免檢疫通關，二手樓市氣氛的確持續改善。
35屋苑交投連續兩週逾百宗
有代理指，買家見通關令二手成交加快，恐買家流入添競爭，故睇樓量及入市步伐都明顯增長及加快。
美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，35屋苑交投已連續兩週超越百宗水平，可見二手交投在中港通關的利好消息帶動下明顯回暖。
而對上一次為去年3月下旬至4月中，當時曾經連續四週（2022年3月21日至4月17日）錄逾百宗水平。
龍頭代理調兵迎通關
經過三年疫情後，終於迎來中港通關的好消息，代理業界都有新部署。
據悉，龍頭代理中原地產囤重兵「招呼」香港人北上置業。
中原地產香港大灣區團隊現時約有800人，主要駐守如心廣場及南豐中心大灣區展銷廳，為港客推介大灣區項目。
業界吸港人北上買樓
中原地產葵青及東涌營業董事梁善球透露，過去三年在內地封關及嚴格封控下，公司仍促成不少港人內地置業之成交，可見港人北上買樓意欲仍在。
為迎接通關後北上置業需求增加，中原位於荃灣南豐中心及如心廣場、海之戀商場的大灣區展銷廳準備重開。
此外，中原亦正籌劃大灣區項目來港展銷，包括熱銷的珠海市橫琴龍頭發展商大型住宅項目。稍後進一步通關，將會安排北上睇樓團。
另一龍頭代理美聯物業，則集中火力吸引內地客來港置業。
該行策略是主攻內地客戶置業重點區域、各關口及交通要點，選址啟德區設立「通關置業專門店」，並且在各區分布近400名「通關專員」。員工熟悉普通話或不同地區方言，在與內地客溝通上更方便，並且了解內地文化，將協助對本港物業有興趣的潛在客戶，提供物業顧問服務。
祥益地產總裁汪敦敬亦指出，在2023年，內地經濟在鞏固和整頓多時之後，應是進入發放能量的階段，價格已不容易被悲情所主導。
樓市有一定程度的回復也是順理成章，樓市本質既然不是泡沫爆破，後市也當然不適宜以牛熊市去判斷，樓市趨勢應回歸「龍市理論」，未來樓價將逐步回復之前的支持點。
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