樓價大跌機會微 最後上車時機將離去 靚價樓宜在二手市場中尋 中原陳永傑：港府應撤辣及取消壓測
中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑估計全年將升近一成；網上地產資訊平台《胡•說樓市》聯合創辦人胡國威則認為樓市將呈大漲小回之局。兩人皆看好今年整體樓價。
撰文：經一編輯部 ｜ 圖片：iStock、新傳媒資料室
疫情來襲，樓市一度交投慘淡。土地註冊處數字顯示，2020年1月至3月一手及二手住宅樓宇買賣合約分別為2,762、3,572、3,870宗，按年少39.2%、12.6%、26%；第一季成交量按年跌26.4%。 按市場分類，第一季成交量主要靠二手支撐，成交宗數連升四個月；一手樓在2月經歷過小陽春後重挫近40%，後於4月起回升至775宗。
陳永傑表示，隨疫情放緩，市民信心增加，物業銷售活動增加令交投轉旺。而近月一手全為貨尾盤，消化港九新界尚餘單位。 他預計5月將有不少於五個全新一手項目推售，預料本月一手成交可達2,000宗。
至於樓價方面，多個月來屢見劈價盤及蝕讓個案。據差餉物業估價署初步統計，2020年第一季全港私人住宅售價指數為376.1點，按年升1.95%。惟以單月計，指數於2月顯著向下，由1月的379.2點跌至373.7點，按月跌幅達1.45%。
港府暗鋪安全網救業主
不過，陳永傑和胡國威不約而同地指出，現時樓價較年初有慢慢回復跡象。暫時3月私人住宅售價指數指錄得375.3點，按年雖跌0.9%；按月卻升0.43%。 胡國威指，尤以一些大型上車屋苑的二手成交最活躍，成交價見反彈。他預測今年全年樓價將是大漲小回。
「升下又跌下，覺得好難會突然大跌。唯一看不通的是肺炎爆發後，本港失業率升至4.2%，無人知道業主供唔供得起樓，這是個隱憂。」
然而他對今年樓市走勢仍然樂觀，主要原因有二。
其一是香港約66%業主已供斷，仍未供斷的只佔三分之一。 這些已供斷的業主無按揭在身，市況變化對手握現契樓的他們影響不大，尤其他們多以自住為主，故此沒甚麼誘因會導致他們見市況變差而要劈價兩至三成賣樓。除非業主急需用錢，但這是個別例子，宏觀從基本條件來看，現時整體業主持貨能力較以前強。
其二是政府其實為供樓中的業主接連推出多項政策及措施，「隱隱喺下底托住，撳住佢哋唔好斷供。」 譬如與香港按揭證券有限公司合作推出定息按揭試驗計劃、放寬按揭保險上限的門檻、甚至是與銀行推出的「還息不還本」計劃等。
胡國威指，現時業主較易轉按，特別是數年前用發展商「呼吸plan」上會的業主，可利用新按保計劃，將整筆貸款轉至息口較低的銀行，以防斷供。 不少「呼吸plan」於兩至三年的蜜月期後，供款息率高逾5厘。特別在現時經濟不景環境下，失業等於供不起。
「在我眼中，這些政策都是政府希望救到業主，不希望樓價大跌的手法。常說現在最高危的是借了高成數按揭的業主，到未來就真的成為跌市中最高風險一族。」
政府在鋪安全網，供斷有樓「揸手」的業主又難會劈價賣樓，因此胡國威認為今年樓價難以大幅向下調整。
外資重臨樓價添新動力
陳永傑對今年樓市更是充滿信心。樓價經歷第一季下滑後，第二季已尋底。
「量變就質變，當有一定成交量，價錢就會變；成交量上，價錢就會上。」
然而，由於經濟環境存在陰霾，萬一有巨企倒閉，將令世界及金融生態鏈「大地震」，故靜候外來資金再次泊港，樓價才有望進一步彈上。 他續指，現時買家基本上是自用為主的香港人，假若下半年公布的經濟數字顯示疫情對全港民生影響大，那就要展望各地疫情過後重新通關，海外人士及投資客回歸，香港物業市場又會加添新的投資力量，樓價升幅將較現時更大。
「近月不乏以億元計的洋房成交，屬大家族買來自用。一旦全世界再起動，成交額將以十億元計，平均呎價高達15萬至20萬元。」
陳永傑估計樓價於今年第二季可追回第一季跌幅，並緩緩上升。「追2%再上多2%就4%至5%；加上外資的話，料2020年全年樓價將升8%至10%。」他又表示，需求及成交增加為樓市打下好根基，故樓價難跌，中原城市領先指數（CCL）有機會在年尾衝擊190.48歷史高位。
港府應撤辣及取消壓測
樓市雖已逐步解凍，但市場仍不乏「撤辣」呼聲。陳永傑坦言今次疫情的衝擊史無前例，香港物業市場之所以沒有泡沬爆破，實有賴過去近十年間樓市政策不斷「加辣」，令「疫」境下港府及市民均少了一份擔憂，分擔本港承受的壓力。 然而，他直言「辣招」是不合時宜，撤辣屬勢在必行。因樓市交投量仍較過去少半成，而且可讓受辣招綑綁的業主套現自救。
陳永傑認為，政府應取消額外印花稅（SSD）、撤銷三年禁售期限制、且再置業三年內轉售不需額外繳付最高達20%的印花稅。
「一些業主買錯樓，但三年內無得賣，是輸到尾。」
有見息口在可見將來將持續處於低位，他主張政府取消壓力測試，「壓力測試其實阻住好多人買樓。」其次應進一步放寬中價樓的按揭限制，例如放寬2,000萬元樓的最高按揭至八成半。
胡國威就覺得可適度放寬，但不應撤辣。他認為雙倍印花稅（DSD）的限制太嚴厲，15%的印花稅數目不少，換樓人士要在一年內賣出舊物業才可退稅。這令一些真心想換樓的業主難以得償所願，窒礙換樓市場氣氛。「因為政府想拉停整個樓市，覺得市場充應量不足，於是透過管理需求措施希望令需求減少，等供應增加。」
「但會造成反效果，令基層上不到車。除非公營房屋政策上可幫助這個階層；否則，未能增加供應，同時又有咁多『辣招』，受苦的最終只是小市民。推動換樓鏈，下層市民才可往上流，換樓階梯才會再出現。」
話雖如此，胡國威認為條件上政府不會撤辣，因辣稅佔政府一定稅收，「這是一個『生金蛋』的賺錢途徑。」故當開徵不到新稅項時，不會輕易撤辣。
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靚貨宜在二手中尋
地產代理作為業主及買家的中間人，可說是走在樓市最前線，對成交量及價格走勢自是有相當了解。陳永傑認為，有意置業人士宜把握這段時間入市，二手市場仍然「有得傾」，不少業主還是很有誠意賣樓。而且有部分看淡後市的業主自覺已賺夠遂賣樓套現，故近期放盤中亦有較多靚貨，包括海景及中高層單位。
他續道，近年一手樓只集中於某幾區，有地域局限，欲撈荀盤可向二手市場進發，港九新界選擇仍多。
之不過，還價空間已不及較早時。「起初（還價如）扑傻瓜般十多percent扑落去，現時無啦。睇中就買，現時還要追價。」陳永傑笑言，近日二手盤都出現1%至2%追價。
潛力地區點評：
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