資金不足上車無望  又怕樓價上升風險  買樓收租外仲有好選擇|房託|經一專欄

資金不足上車無望 又怕樓價上升風險 買樓收租外仲有好選擇|房託|經一專欄

經一專欄・房託】若一個人不夠資金買樓,但又怕樓價上升的風險,其中一個對沖的方法就是購買房地產信託基金(Real Estate Investment Trust Fund,REIT),就能作為相關的替代品(當然無法完全對沖)。即是說,無論是資金不足付首期買樓,又或是不想買樓但又想享受樓市的升幅,房託都能成為一個替代之選。

撰文:龔成 |圖片: photo AC 、unsplash

買入房託如同買股票方便

買入房託就如同買入一個物業組合,雖然所買的只佔一小部分,但卻能享受當中的升值潛力,以及當中所分派的租金收入。投資者可在股票市場上買入房託,如同買股票一樣,十分方便,不過在港上市的房託不多,只有約十隻,所以投資者選擇有限。

而房託跟股票不同的是,房託受《房地產基金守則》規限,規限房託要將除稅後淨收入的90%以上分派予單位持有人,保障了持有人的利息收入,同時限制了管理層主導的因素,將焦點集中於該物業組合的質素上。

至於物業的範圍則十分廣泛,可以是商場、寫字樓、停車場、工廈、酒店等各類型的物業,視乎該房託所投資的範疇,而就算是同一類別,也有質素之分。

除了本身物業的質素外,亦要分析其潛力,例如屋村商場一向是較低檔次的價值,估值只屬一般,但在翻新及居民消費力提升的前提下,潛力則不容忽視,而這就是投資者要分析的。所以,買房託與買樓一樣,同樣需要對當中的物業作出分析,甚至是實地考察。

而房託持有人持有房託後,就如同按比例持有了該物業組合,當這些物業收租後,大部分就會作股息般分派給持有人,如同買樓收租一樣,而當其中的物業升值時,該房託的價格亦會上升。

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【經一專欄・買樓收租】除了本身物業的質素外,亦要分析其潛力。

買樓與房託之別

雖然兩者有相類的地方,但當中亦有不少不同之處,其中一項就是自主性,自己買樓無論在決定權,以及管理方向都會由自己處理;反之,持有房託的小股東則缺乏話事權,只能依靠管理層的決策與管理。當然兩者間沒有那一個較好,只視乎投資者自己的取向,例如對一個認為買樓是一件麻煩事的人來說,房託當然較優。

另外,由於近年政府的各種打擊樓市措施,令買賣物業的成本上升,同時限制多多,故此在買賣成本,以及流動性方面(如套現),房託則遠勝於自行買樓。

而房託另一個優勢,則是買到一些自己買不到的物業類別,例如要買入一個商場,一般人根本難以做到,若透過買入持有商場的房託,就能間接買入商場,享受當中的租金及價值成長。

不過房託相比起自行買樓,用途方面則遠不及,自行買樓除用作投資外,亦能用作自住,又或自行分割創富等,用途方面則較有彈性及有自主性。

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買樓與房託兩者間沒有那一個較好,只視乎投資者自己的取向。

兩者風險不同

而在風險方面兩者亦有不同,自行買樓由於每次的金額大,往往只能集中在一層物業中,這就會面對集中風險。反之房託由於資產龐大,所買入的是多個物業,因此在風險方面會較低。同時,由於自行買樓一般涉及借貸,所以有機會出現負資產的情況,而房託輸到盡亦只是零,可見兩者風險不一。

不過要注意的一點是,房託在股票市場上市,價格會較為波動,例如某房託只持有一個商場,而這商場租金收入穩定,各方亦沒有太大的變化,但由於在股票市場上市,因此房託基金價格除自身的情況外,亦會受各種外圍因素影響,例如股市的氣氛、資金流向等,都會對基金價格造成影響。

自行買樓的另一不同之處,就是借貸,利用借貸去買樓是大部人都會做的事,以小本創造資產,令回報放大(當然,若不幸樓價下跌,借貸會令虧損放大)。雖然我們買房託時都可以以借貸形式去購買,但始終難以做到自行買樓的效果,這無論在借貸的百分比上,還是息率方面,自行買樓這方面都是較優的。

另外,借貸買房託面對的斬倉風險亦較高,當市況波動時,房託將受多種因素而影響基金價格,而基金價格表現將構成斬倉的可能,因此若屬股價較波動的房託,這方面的風險較高,因此這方法只合較高階的投資者。

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【經一專欄・買樓收租】圖片: unsplash

相比之下,自行買樓的斬倉風險則不一樣,供款人只要每月依時供樓,就算樓價因外圍因素而大跌,銀行亦不會追差價,斬倉的風險較低。

最後要提提各位,香港房託質素參差,買入前一定要仔細分析,了解該房持有那些物業,所素如何,並翻查過往的派息情況,從而作出全面的評估。而暫時就個人所見,領匯房產基金(00823)是當中較為優質的一隻,但近年乘樓市上升之勢而股價升不少,投資前要先做功課。