樓市寒冬 地產代理謀後路自救 買的士牌輸得少過買樓 | 香港樓市2018

樓市寒冬 地產代理謀後路自救 買的士牌輸得少過買樓 | 香港樓市2018

樓市】受中美貿易戰升溫、股市波動等陰霾影響,近期本港樓市成交步入冰河時期,發展商新盤沽貨難,地產代理無貨沽,生活更艱難。面對減舖減人節省成本,為求逆境自保,前線地產代理除了繼續努力「跑數」外,都要開始謀定後路,自求多福。

撰文:朗晴| 圖片:新傳媒資料室、unsplash

在屯門區打滾近15年的利嘉閣助理分區經理梁桂華(Alen),這天親自當司機,駕著一部的士到來。

筆者看見大惑不解,心想「難道Alen生意差到要轉行揸的士? 」

甫下車,他即時解釋,的士是自己的,的士牌也是自己的,半年前以585萬元買入,首期連車價共付120萬元左右,月供大約21,000元,月租收入大約22,500元。

「車行包租,租金回報率有4.6厘,好過動輒以高價過千萬元買樓收租。不過,今日的士牌價已經跌了約45萬元,即是7.6%。」

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買的士牌輸得少過買樓

然而,對比同區指標上車盤,屯門「單幢三寶」之一的萬寶大廈一個低層單位,實用面積263平方呎,最近以300萬元易手,呎價11,407元;

而同一大廈同一面積的一個中層單位,今年5月以395萬元沽出,呎價15,019元。

即樓價由高位大跌近兩成半,投資的士牌暫時輸得少過樓。

Alen直言,本身買的士牌,一心都是用來投資,但眼見現時市況惡劣,都的確要想想,可能部車隨時要自己用來「搵食」。

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眼見戰友一個個被迫離開,自己的團隊由十幾人,如今「一隻手數得哂」,只有苦笑地面對。

名義上叫經理,但所謂的團隊只得三幾個人,做主管都的確做到「好無癮」。

Alen憶述自己於2004年即是「沙士」後開始當地產經紀,當時有感樓市開始見底,覺得已經「衰無可衰」,毅然入行。

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圖片:unsplash

經歷過2008年的金融海嘯,加上近年政府不停出招令交投冰封,前後三個低谷。

到差不多15年後的今日,市況又再一次低迷,又要面臨一個低谷。

「最近聽到有大行要求業績最差的一成員工必須離職,其後差不多一半員工必須自行申請放無薪假期最少三個月。

而且有部分是自己認識、曾經風光過的同行,個心的確涼了一大截。」Alen說起時都帶點唏噓。

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樓市旺時 地產代理可獲派巨額花紅

他深明地產代理是「兄弟爬山,各自努力」的行業。

以香港樓市交投旺之時,地產代理可獲派巨額花紅,聽聞有個別代理更獲發52個月人工花紅。

「賣樓天王」年薪過千萬元都是等閒事,隨時比起發展商高層更好搵。

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圖片:unsplash

生意較沙士時更難做

不過,樓市有週期性,好市時可以「魚翅撈飯」,淡市時可能要「豉油撈飯」。

要在行業內站穩陣腳,就要「好天搵埋落雨柴」,所以一有多餘錢就會用來投資,為資金找出路。

Alen又指,對比「沙士」以至金融海嘯,因為今時今日樓價仍然很高,業主放盤意欲不大,怕「賣咗買唔返」。

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「沒有冬天的嚴寒,就不會有春天的溫暖」

加上特別印花稅(SSD)等辣招的出現,令經紀常要面對有客無貨,有價無市的困局,成交少,佣金自然賺得不多。

相反,沙士期間,由於樓價低,偶有聽聞部分投資者與經紀合作聯手掃平貨,至2005年經濟復甦之時放賣單位,足足賺多一倍以上。

Alen自言本身有句格言,就是「沒有冬天的嚴寒,就不會有春天的溫暖」。

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作為在大行工作近15年的資深經紀,坦言覺得近年樓價的確升得太急,是需要調整一下才合理。

「一間300平方呎不足的新盤單位,賣差不多20,000元一呎,自己都覺得不合理,根本很難推銷。」

不過,有失亦有得,現時生意難做,反而令自己擁有更多時間照顧家人。

他笑言,以往旺市有假無得放,現時一於趁機清大假,太太高興、小朋友高興、父母也高興。

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同時,Alen認為,淡市之中,發展商無論如何都需要資金回籠,所以經紀在一手樓市場仍有得做。

有些發展商為去貨,還會用高佣來引經紀「搏殺」,長遠而言,對香港地產市道仍然有信心。

他認為,無論淡市旺市,都要保持一份正面心態,行多步,不要怕蝕底,要在地產界分一杯羮,的確不太難。

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市場只是淘汰一班「返知醒更,食肚餓飯,返工等放工」的低手從業員。

地產代理只要持之以恒,他朝必有東山再起的一日。

「揸的士?真的不希望,亦不需要行到這一步⋯啩?」Alen笑著向筆者說。

事實上,現在代理業界低潮期再臨,失業潮看似一觸即發。

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90後經紀決定轉行

據筆者認識的另一名90後前線代理表示,生意做不到之餘,還要由朝企到晚,企街企地盤「身水身汗」。

日日在港鐵站和商場乾等機會,稍有推銷行動就會即時被保安及職員趕。

只要有街客稍為放慢步伐,即時會有10個、8個行家蜂擁而上,經常會講「先生、小姐,畀個機會我啦!」

為的是希望睇樓客可到示範單位參觀一下,甚至入票。

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同時,明知自身不及老牌經紀客底強,要時間儲客,日日都不知道要企到幾點先找到一個半個客,又明知是路人也厚住面皮叫人睇示範單位。

他更表示,試過為求向主管交數,打盡人情牌叫屋企人和朋友「扮客睇樓」,為免因帶不到客人睇示範單位,遭上司「粗口」問候。

這名90後前線代理如今已決定在今年年尾離開代理行業,跟父母的朋友學做裝修生意。

雖然樓市成交少,亦影響裝修行業,但不斷有新樓起好入伙之下,他相信前景一定比做代理要好。

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代理人數破40,000僧多粥少

市況淡靜,持牌地產代理「搵食」固然艱難,而且更要面對僧多粥少的局面;據地產代理監管局最新數字,截至10月底,代理人數突破40,000大關,再創新高。

以今年10月全港錄得約5,700宗樓宇買賣登記作參考,即是平均近七名地產代理爭一張單,大行更出現裁員潮。

美聯物業住宅部行政總裁布少明日前向傳媒證實,由於近日樓市步入嚴冬,公司決定再度嚴格執行「Bottom榜」制度。

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地產代理「Bottom榜」

所謂「Bottom榜」是指集團佣金收入最低的100名地產代理,機制包括業績最差一成員工必須離職﹔

其後五成半員工必須自行申請放無薪假期最少三個月;至於榜內業績最高的三成半員工,則可在主管擔保下留任。

同時,集團未來會減慢擴充步伐,如有分行的租約到期,會要求業主減租;如屬非重要戰略性分行,或不會續約。

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趁租金下調逆市抗充

然而,亦有規模較細的地區代理行豪言「有危就有機」,把握租金回落的機會,計劃逆市擴充分行人手,積極為抗「逆」出招。

主打北角區二手樓的世紀21日昇地產執行董事黃文龍表示,自己作為老闆,現階段可以大膽向全公司30人承諾一定不會裁員,甚至會增加人手及分行數目。

他表示,目標是吸納一些大行流失但仍然有心在此行發展的人才。

而分行數目方面,因應近期市況回落、租金下調。

考慮新開一至兩間分行,令分行數目由現時的三間擴展為四至五間,每月總舖租預算肯定超過100萬元。

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黃文龍認為,由於大行負擔成本大,市況一差就要裁減數以百計員工。

但當中有不少是有心在此行發展,而且已對市場有一定認識。

只是未夠經驗面對淡市的人才,故此公司招攬此批新手,人棄我取。

同時,公司近期亦不斷舉行集體活動,如遠足歷練及遊船河派對,讓同事們鍛煉意志及放鬆心情,共渡時艱。

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