樓盤鄰近鐵路 未必會跑贏 地鐵上蓋物業都有機會蝕讓|鐵路盤|經一專欄

樓盤鄰近鐵路 未必會跑贏 地鐵上蓋物業都有機會蝕讓|鐵路盤|經一專欄

經一專欄・鐵路盤】Anthony Sir:

我近日看了不少新樓盤,也看了一些二手樓,打算趁樓市仍未算很瘋狂的時候上車。

所看的樓盤,有些交通方便,接近港鐵站,但售價有點貴。

代理說樓盤近港鐵站「無得輸」,將來升值,一定會跑贏;我的家人也很認同。真的是這樣嗎?

Leo

撰文:1%Anthony  | 圖片:新傳媒資料室、unsplash

誰說鐵路盤「無得輸」?如果樓盤位置在鐵路站附近,甚至鐵路站上蓋,一般情況下,發展商及代理推售樓盤時會以此作為賣點。

你提到的對白,過往筆者亦曾聽過無數次,包括展銷會、經紀透過Whatsapp推售樓盤時也是這樣。不但香港如此,其他地區亦一樣。

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【經一專欄・鐵路盤】圖片: unsplash

並非每個站都有爆炸力

筆者有一次到台灣探訪朋友並且睇樓,其中一個樓盤位於高雄市地鐵站旁,代理也說同樣的話,更以香港做例子說:「有港鐵的樓盤肯定會升,香港也是一樣」。即使在東南亞國家睇樓,相信也會有同樣情況。

不過事實上,很多鐵路盤跑輸大市!首先,當然是因為市場因素。

香港土地長期供不應求,過去幾十年除了幾次較大型的經濟危機之外,普遍來說,樓價是大漲小回。

然而,很多地區並非如此,例如台灣受制於經濟增長及「辣招」,筆者在高雄所見,乘搭港鐵的人很少,因大部分市民是自行駕車;例如東南亞部分國家及城市,受制於地方大、供應量多等原因,所以買樓前必須要細心研究。

其次,不是每個港鐵站都有爆炸力,以本港為例,有些地區即使有港鐵站,也不見得樓價一定會跑贏。

樓價是否跑贏,很多時取決於是否很多人想在此居住,令需求增加帶動樓價,例如工業區大窩口、葵興等,不見得因有港鐵而有很多人想搬過去;相反,工廈、商廈的價值顯著提升。

例如部分公屋、居屋比較密集的地區,柴灣、黃大仙等,近幾年樓價升幅不見得有很大動力。

除有港鐵到達之外,也要留意港鐵是否會帶來更多高消費群,這樣才有爆炸力。

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【經一專欄・鐵路盤】圖片: unsplash

另外,樓價會否升值也要視乎購買的時候而定,如果購買時,港鐵尚未通車,樓價仍未反映鐵路效應,即能把握先機搶先買入,可享升值。

例如過去十年的港島西,筆者於十多年前買入的時候,只是新界物業的價格,惟近年已晉身為最貴的地區之一,尤其是新樓的細單位每平方呎價逾30,000元,升幅逼近當年受「沙士」影響的淘大花園。

相反,如果買的時候,港鐵已經通車,便要留意樓價可能已經反映了港鐵帶來的價值,即使港鐵站近在咫尺,也只是方便,但不能期望樓價因而大幅跑贏。

最後,當然要留意買入價格。無論條件多好的樓盤,都有機會跑輸大市,甚至蝕讓,最主要的因素是買入價。

有些新樓盤推售時,因為港鐵效應而開出很高溢價,例如附近物業呎價只售18,000元,但新盤售25,000元,溢價兩至三成,便需要一段時間消化,很難期望短期內會跑贏。

早前筆者曾經參觀荃灣的一個新樓盤貨尾,呎價近20,000元,代理說將來呎價可達30,000元。這豈不是貴過奧運站?所以讀者要自己分析。

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