樓市轉勢有排升 兩類低水盤 專家:上車要快|樓市點睇

樓市轉勢有排升 兩類低水盤 專家:上車要快|樓市點睇

樓市點睇・上車】去年8月,本港樓市迎來難得一遇的調整市,有投資者四出撈平貨,成功低位入市。但亦有人因為怕樓價繼續跌,未有行動。結果,樓價終在今年2月見底,調整歷時只有短短五個月,錯過了今次調整市的人都大嘆走寶。

究竟這一輪樓市升浪會有多久?會否突破去年的歷史高位?未入市的現在還應該追入?相信這一連串的問題都是每個想「上車」的香港人心裏的疑問。

撰文:SmartED編輯部|圖片:新傳媒資料庫

今期就邀請來自四個不同範疇的專家,包括在今次調整市中成功撈底的資深物業投資者Anthony Sir、有「最準樓市專家」之稱的祥益地產總裁汪敦敬、「最強地產分析員」奧陸資本總裁蔡金強,以及學者代表、冠域商業及經濟研究中心主任關焯照,為讀者解答各式各樣的樓市疑問,以及現階段應採取甚麼部署。

樓市調整愈深 升浪愈勁?

早於3月初,1949期封面故事(2019年3月9日出版)已預期樓市會由熊轉牛,籲未買樓或想買樓的買家及早上車。至今一個月過去,樓價愈升愈急,由去年8月展開的調整市,只維持約五個月已經見底。觀看對上一次的2015年底至2016年初調整市,樓價調整完後升逾兩年,更屢創新高。究竟香港樓市經歷今次調整後,是否已經正式進入新一輪「港樓大時代」?

本港樓市於去年下半年開始調整,中原城先領先指數(CCL)於8月12日高見188.64點後見頂,然後徐徐而下,一直至今年2月3日的169.95見底,調整幅度為9.9%。

其後CCL連升9週,而且有愈升愈急之勢,最新報180.16點,較低位回升6%,與高位僅有約4.5%差距,整個調整時間歷時約五個月。

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樓價愈升愈急,由去年8月展開的調整市,只維持約五個月已經見底。

三大原因促樓價反彈

今次樓市調整是2007年以來, 調整週期最短的一次,回看對上幾次樓市調整(見圖一),調整期一般都超過半年,最長更達一年之久。幅度上,今次調整幅度雖然比2011年及2013年的調整高,但卻低於2008年金融海嘯及2015年的樓市調整。數據反映調整跌幅愈深,迎來的樓市升浪便愈長,一浪高於一浪走勢未變。

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事實上,今次樓市調整短又升得快,主要由三大原因所致。首先,8月的跌市源於香港啟動加息週期,最優惠利率(P)罕有地上調0.125厘,讓人覺得加息「狼來了」,結果有聰明資金率先在高位沽貨。

直至今年初美國聯儲局宣布停止加息,其後更落實停止縮表, 意味量化寬鬆環境仍然持續,市場繼續水頭充足,結果資金又湧出來投資,掃高樓價。

第二,市場預期經濟環境轉弱,更有衰退危機,港股率先調整,去年10月恒生指數最低曾跌穿25,000點,由高位跌近9,000點,更令很多投資者擔心樓價無力再上。

然而,隨內地又再不斷出招救市,聯儲局亦不再「收水」,市場憧憬經濟環境下半年會好轉,股市今年初又再轉強。業主對經濟前景重拾信心,開價再變得進取,未「上車」的人眼見樓價回升,又慌張追價,令到樓價進一步急升。

第三,經濟轉弱再加美國停止加息及縮表,意味低息環境將持續一段頗長時間。

由於大眾在金融海嘯後,都見識過低息下資產價格飛升的威力,反而資金放在銀行會慘被通脹蠶食,為免苦況重現,資金又再心急入市。

個別屋苑升幅落後

近期市場已開始錄得「破頂」成交(見表一),令人覺得樓市已去到一個「癲狂」狀態。

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然而,若細看每個屋苑,會發現各區反彈幅度不一(見表二),例如康怡花園及YOHO TOWN於去年11月至今年2月,實用呎價反彈逾一成,反觀像美孚新邨、日出康城等,反彈幅度僅約1%至2%。

根據資深物業投資者Anthony 表示,目前升市並非十分全面,部分落後屋苑仍有機會買到低水筍盤。

這可能是因為今次調整,跌幅只集中在個別地區,例如大西北地區或一些熱門的屋苑,個別盤源有逾兩成跌幅,這些跌幅高的屋苑,反彈的力度往往會較大;反觀一些有實力的區份,如港島區、油尖旺或沙田區,調整幅度其實有限,有些不經常四出睇樓的買家,甚至會有樓價「未跌過」的錯覺,這一類調整小的屋苑,反彈亦會較慢。

樓價回升已是鐵一般的事實,究竟港樓會否再「破頂」?下文將請來不同界別專家,為讀者拆局。

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星級專家意見一致:樓價繼續升

樓價升浪勢如破竹,面對這市況,作為小市民,應該馬上跟入市,還是應該再等一會?以下就請來投資者、代理、學者及分析員四個界別的專家代表,為讀者預測市況之餘,還請教他們實用投資建議。

投資者:資金太多 今年勢破頂

有多年物業投資經驗的Anthony,在今輪樓市調整也有斬獲。他直言如果有落區睇樓,就會感覺到氣氛明顯變化。

他表示,就在新聞大肆唱淡樓市期間,市場並非如此冷淡。

首先,願意減價的盤源不多,減幅亦不大,減價盤在農曆新年前後更已賣得七七八八。

其次,地產代理的表現和態度亦反映樓市難跌,他舉例去年10月至11月,代理很進取地幫買家劈價,惟過年後已改企業主那邊。

最後就是留意到散客睇樓量不斷回升,11月時只有幾枱客睇樓,但在抽居屋結果公布後,人流明顯回流市場。更重要是,當樓回到一定水平,例如細單位只賣400萬元, 購買力即一窩蜂湧現。

綜合種種蛛絲馬跡,他認為樓價大跌不虞,所以趕緊入市。展望未來,Anthony認為貿易戰停火、加息預期轉向;加上多國央行「放水」,大量資金流入市場,預計今年第三季樓價將破明年頂。

「不過一般人未必接受樓價回升事實,需要時間去消化,市場上仍會有些拉鋸情況。」

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【樓市點睇・上車】樓價升浪勢如破竹,面對這市況,作為小市民,應該馬上跟入市,還是應該再等一會? 圖片:新傳媒資料庫

學者:港府政策失誤 樓價易升難跌

香港樓價貴,原因之一是港府施政問題,連串「辣招」令到二手成交「冰封」, 導致樓價乾升,政府無法增加房屋供應亦是死穴。其中港府將公私營房屋比例由6:4調整至7:3,使問題進一步惡化。

「政府在沒有增加土地供應之下調整公私營房屋比例,變相減少私樓供應,料去年的私樓供應量已見頂(見圖二),想樓價不升也難。」經濟學家、冠域商業及經濟研究中心主任關焯照說。

他表示,自美國停止加息,樓市已見底,在房屋供應預期減少之下,樓價會繼續上升,會否創歷史新高要視乎市場有沒有其他有利因素配合,但現階段處易升難跌的階段。

問及港府會否再有政策遏止樓價上揚,關焯照認為,放寬按揭成數是兵行險著的方法,因可刺激換樓需求,長遠可增加二手流動性。但因為在宣布政策一刻,會刺激短期炒作,一不小心樓市將再度失控, 所以實施時要很小心。

「最好放寬按揭是針對首置,以及一批入息高、可承受高成數按揭風險的人,還要慢慢逐批放行。惟現時樓市已開始癲,任何好消息都會加速樓價上行,所以最好港府甚麼也不要做。」關焯照說。

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【樓市點睇・上車】關焯照表示,政府在沒有增加土地供應之下調整公私營房屋比例,變相減少私樓供應。 圖片:新傳媒資料庫

代理:購買力爆發 破頂後再升三成

有「最準樓市專家」稱號的祥益地產總裁汪敦敬,過去多次以其「龍市理論」準確預測樓市走勢。是次適逢樓市回暖,他再次預測在未來18個月內樓價將會升約三成。

汪敦敬認為去年樓市只是「假跌」,意指樓價雖然下跌,但市場購買能力並沒有減少,如居屋抽籤不斷破紀錄、市民薪金沒有減少,以及失業率沒有上升等。

因此購買力只是累積起來,當購買力上升至一定高位,樓價便出現報復式反彈。他亦提到,如嘉湖最平的10個盤源賣出後,樓價隨即跳價,升幅可以去到10%至15%。

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【樓市點睇・上車】有「最準樓市專家」稱號的祥益地產總裁汪敦敬,過去多次以其「龍市理論」準確預測樓市走勢。 圖片:新傳媒資料庫

另外,他指出樓市谷底約在去年11月左右,當時不只是樓市、股市等,全部投資市場都靜止,如同所有車都「泊車」。

不過今年開始,車輛都駛出馬路,客戶慢慢回到市場上,回流速度增加。同時投資者看到香港資金及股票都在上升、存款量在增加,而且加息無望,種種因素讓購買力在市場再度活動起來。

當問到樓市會否平了或超過上年高位時,他認為會的,根據「龍市概念」,它分為一期和二期。一期代表樓價上升,二期為代表調整,兩者不斷循環,特性都是以階梯式向上,浪頂一浪比一浪高,谷底一次比一次高。過去曾出現三次龍市週期,今次

第四次,他認為樓價將在一至兩個月內追平上一個頂,當平頂後開始計9至18個月,即到達「龍一」的頂部時,破頂後樓價會升28%左右。

分析師:土地供應告急 CCL挑戰200

被喻為「最強地產分析員」的奧陸資本總裁蔡金強,也認為今次樓市調整已經告終,按「每兩年升一年跌」的走勢韻率,預期今次升市可持續至2020年,樓價則99%可升穿去年高位,由現水平還有逾10%升幅,中原城市領先指數見200點絕不為奇。

他認為樓市依然強勢,最主要有三個理由,第一是美國不加息,「放水」遊戲繼續。在這遊戲下,三成人會買全球七成資產,這些資產包括股、樓、債。

「這些有錢人不會只買一樣資產,很多是股樓債同買,所以今年1月股市大幅上升時,資金也有流入物業市場,只是樓價是滯後數據,所以兩星期後才衝了上來。」蔡金強說。

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【樓市點睇・上車】被喻為「最強地產分析員」的奧陸資本總裁蔡金強,也認為今次樓市調整已經告終。 圖片:新傳媒資料庫

第二,由2011年全球已在說加息,有些投資者真的受這信念影響未有投資,現在美國總統特朗普明言不加息,未來更有機會減息,那些投資者心理大受影響,積壓著的購買力又一下子被釋放,令近期資產紛紛急升。

第三個是最致命的死穴,就是土地供應急劇下降。蔡金強表示,自林鄭月娥上任特首後,香港土地供應不升反跌,去年私樓供應量僅約14,000套,較梁振英時期接近20,000套少。去年由農地轉換而來的供應僅約2,000套,反觀2017年有接近15,000套,同樣大幅減少。

「今年政府開出來的土地供應大約是9,000多套,港鐵亦有約2,000多套,合共僅約12,000套,但私樓成交量一年介乎18,000至20,000套,明顯供不應求。

由於目前仍在用2016至2017年的土地供應,今年還可勉強應付,但到2020年後便不敢想像了。」蔡金強說。有測量師行也預期,香港土地供應最快明年現斷層,屆時私樓供應量將跌穿10,000伙。

想買筍盤 先要做好三大部署

機會是留給有準備的人,這亦是Anthony成功撈底的秘訣。他早於去年7月、8月開始部署。「要捕捉這些機會,不是由跌市時才行動,應該是由升市時開始做準備功夫。」以下是他一些成功撈筍盤的心得。

部署一:甩名賣樓轉按 套現儲足彈藥

早已有樓在手但又缺乏流動資金的人士,Anthony建議先賣樓套現。要買得最抵,名下有物業的買家可巧妙地透過近親轉讓甩名、轉名的方式,回復首置身分慳到大筆印花稅。

以Anthony及其家人為例,他們分別在去年年中樓市處於高水平時賣了數個單位,他說:「邊個得一層樓我就叫他先賣掉。」

當然,賣樓時機十分重要,必須吼準樓市熾熱高位出貨才是明智。還有如果有自住需要,賣樓後要租樓住的話,就要三思,因為可能要有心理準備要租一段長時間。

若真的只有一間自住樓,「有名」但又不想賣樓的人士,Anthony 提議做轉按套現,因為現時轉按利息也不高。

待樓市滑落時就有資金去做首期,但若果無機會「執平貨」,到時再考慮提早還款給銀行。

事實上,現時很多銀行都有「按揭儲蓄掛鈎戶口」(Mortgage Link),提供較高存款息率,能抵消轉按利息的支出,令轉按套現成本大減。

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【樓市點睇・上車】有測量師行也預期,香港土地供應最快明年現斷層,屆時私樓供應量將跌穿10,000伙。 圖片:新傳媒資料庫

部署二:認識具實戰經驗的隊友

很多新手買家對樓市的資訊,都是靠看新聞或聽朋友分析。

然而在跌市時,看到及聽到的都是經濟數據差、跌市、劈價、血流成河等字眼的報道,買家會容易迷茫、害怕撈錯底而猶豫不決,所以此時就需要擁有實戰買樓經驗的投資者作伴。

Anthony坦言,這些投資者有買賣經驗、曾在市場經歷過起跌、又無時無刻睇樓,緊貼市場資訊,與他們結伴睇樓,絕對可提供合適意見。

他又強調,樓市跌背後一定有其原因,要不經濟數據差,要不市場氣氛差,甚至雙重夾擊,惟在這情況下才有機會撈平貨,籲買家不要太容易被身邊資訊或主流聲音影響。

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部署三:做好預算及事前準備

對於自己要買甚麼樣的單位,買家必須心裏有數。同時要「計好條數」,就算有首期,都要知道自己人工是否能過壓力測試。

有很多新手買家就是因為計漏了壓力測試,借不到按揭上不到會, 而被逼撻訂慘輸首期。

Anthony亦提醒買家要開始睇樓。「樓價在好高位時已經要出動,要不然到跌市你都不知道它在跌,筍盤減咗價你都唔知。」

現時網上的樓價數據十分透明,買家查閱單位的成交價,取中間平均數作參考。最好有相熟經紀,一有筍盤可馬上通知你。

當萬事俱備,最後便要果斷出擊。Anthony表示很多時筍盤會有幾枱人爭,一猶疑便被其他人買了,所以看中便要立即行動。而支持買家的果斷決定是靠平日多睇樓,故勤力睇樓是買筍盤的關鍵。

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【樓市點睇・上車】機會是留給有準備的人,這亦是Anthony成功撈底的秘訣。 圖片:新傳媒資料庫

給三類買家的入市貼士

調整完畢,樓市回升速度極快,近兩個月,千萬居屋、破頂成交等報道頻頻再現,難道已經去到升市「水尾」?未上車、想換樓及有幾層樓揸手的人士,目前何去何從?就上述三類買家,Anthony提供了以下建議。

雖然現時樓價升約一成,買到筍盤機會比之前難,但Anthony認為很多盤源仍較歷史高位有一段距離,只要花時間去尋寶,還是可以買到低水筍盤。

未上車一族:加快腳步入市

Anthony稱,現在很多屋苑或單幢樓,成交價普遍較高位仍有5%至10%水位;再加上部分業主接收資訊較慢,所以仍是有機會買到低水筍盤。

故未上車但有意上車的人士,便要加快腳步,但要保持冷靜,緊記「入市只因仍有水位」原則,別盲目高追。若然甚麼都不做,等到樓市破頂,就連這些機會都沒有,屆時又只能在網上討論區大呻,上車遙遙無期。

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樓換一族:有名可先買後沽

有一層樓在手的業主,若然「有名」兼有資金,便可考慮趁目前樓市還未破頂之前,多買一層作投資。如果想換樓亦要把握時機,一般而言,換樓都是先賣後買,以避開「辣稅」,但由於現時正在升市,如果「有名」則可考慮先買後沽,因為愈遲賣會愈好價,而且亦有時間可以跟買家講價,不用因心急沽而被殺至一頸血。

若然有一層樓但「無名」又「無錢」,現在已趕不及「入平貨」, 因為辦理甩名、套現等手續需時。吸收今次經驗後,讀者應該要時刻留意市場動向,養成經常睇樓習慣,等下次再戰。

幾層樓在手:物業待價而沽

已有幾層樓在手的買家,其實已相當有實力,可利用手上物業加按套現再買樓,已不需人教怎樣入市。由於現時整個升市還不是很全面,如果想賣樓套現便要先等等,待樓市創新高後再賣個好價錢。

身體力行 與逾30位親友成功撈底

Anthony在今次樓市調整中,也有真金白銀入市,成功撈底。他於去年9月開始留意到樓價回落,11月初更發現市場淡靜,很多業主願意降價,於是與其家人及他的學員,四出撈貨,幾乎每天都睇樓。而電話亦忙個不忙,因為每天都會有經紀、同學互相交換情報。

三個月內,Anthony不斷帶朋友、同學到處殺價買筍盤,結果有30多位成功在低位「執平貨」(見表三)。

最平一個單位是天水圍嘉湖山莊一個551呎三房單位,其中一位同學當時用495萬已經買到,實用呎價不到9,000元, 現時同類單位已回升至接近600萬元,收樓時賬面已賺一球。

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收窄範圍 鎖定兩類盤源

Anthony認為仍有部分樓盤有買入水位,惟應該留意那一些盤呢?Anthony、祥益汪敦敬、利嘉閣地產總裁廖偉強及中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑等,提供實戰貼士,助讀者收窄範圍,鎖定目標盤源。

Anthony表示,投資者可留意一些早前由高位跌下來、跌得較急,而且還未回到高位的樓盤,如嘉湖山莊等,因為現時這些樓盤還沒有破頂,供應又多。

另外亦可留意一些舊區,如土瓜灣、觀塘等,部分單幢樓呎價有機會低於市價;一些2015至2016年入伙的半新樓,有的價格較同區新樓有折讓。由於這些地區仍在發展中,未完全反映到將來發展利好因素,未來會有不錯的升幅。

另外,汪敦敬認為,目前仍是一個相對安全的置業時機,還可以在市場上買到一些價格低於上次高峰的樓盤,投資者可以特別留意二手兩房單位。

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未來換樓需求勁

汪敦敬指出,市場上推出了很多開放式或一房的新樓單位,未來這些業主都會爭取換二手兩房或三房單位,因此市場其實正在製造換樓需求。

未來10至20年市場會缺二手兩房或三房盤,長遠來說,現在是最抵買的,不少地區仍有低於30年樓齡、500萬元左右的二手兩房;或者是650萬元左右的三房單位,對想要長遠投資的人其實十分吸引。

如現時嘉湖山莊三房,有大概20個600萬元或以下的樓盤,他認為這價格仍吸引。惟盤源已比之前少了一半,相信600萬元或以下的樓盤會慢慢消失。另外,屯門兆康苑也值得留意,因為它正在西鐵站上蓋,叫價亦相對吸引。

不過,汪敦敬建議買家需要做足功課,因為業主當見到市場上盤源愈來愈少時,通常會反價,所以當物色到心水價格的盤源,便要迅速成交。

中原陳永傑指,投資者可以留意去年底的新盤貨尾,因為上年至今發展商仍沒有加價出售,當中以白石角、日出康城LP6等有最多新盤貨尾。

中原網頁資料顯示,近期將軍澳日出康城LP6錄15宗成交,其中5座高層B室,面積429平方呎,定價1,047.8萬元,呎價24,424元;而1座高層F室,面積519平方呎,定價1,068.4萬元,呎價20,586元。

利嘉閣廖偉強認為,大屋苑仍是投資者可以尋寶的地方,如杏花邨、康怡花園等。

2018年中小型單位跌幅最大,因此是次回升亦主要以該類單位為主,建議投資者可多留意大型屋苑。

參照各方專家建議以及綜合市場資料後,發現要買低水筍盤,仍主要集中在新界西區,部分兩房單位實呎價仍徘徊在10,000元(見表四)。

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低水筍盤集中在新界西

先看元朗,因近期樓價已從低位回升,區內「萬元呎價盤」買少見少。如果不介意離市中心較遠,可選擇近元朗公園的溱柏,目前僅五年樓齡,如實用面積615平方呎連儲物室的兩房戶,叫價668萬元,實用呎價10,862元,較2018年僅升1.2%;相反

YOHO Town實用面積393平方呎的兩房單位呎價已是17,303元,較去年升幅達29%。另外,蝶翠峰、華翠豪園及洪水橋菁雅居呎價仍低水,現時成交的兩房單位實用呎價11,000元內, 不過市場一日比一日回勇,蝶翠峰兩房叫價已直逼每平方呎12,000元。

天水圍嘉湖山莊亦是全港最低水的藍籌屋苑之一,兩房實用呎價叫價仍有9,936元,同區私樓慧景軒、柏慧豪園,兩房單位實呎價叫價至少近12,000元,不過慧景軒的三房單位最平叫價730萬元,實用呎價10,928元。

屯門是另一上車熱點,現時普遍兩戶單位每平方呎13,000元以上;3月時彩暉花園,兩房單位,曾以540萬元易手,實用呎價9,707元。

所以投者如花點時間尋寶,仍是有機會找到呎價約10,000元或更低的上車盤。

新界東區低水盤則可考慮御皇庭、百福花園,以及蔚翠花園等。

九龍區方面,峻瀅、日出康城、麗港城及浩景臺等,同樣有實用呎價叫價約萬元左右的單位。

港島區方面樓價相對硬淨,呎價14,000元已算是低水,這類價格的盤源有東欣苑、港麗豪園和灣景園等。

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招標售樓成風 中小型單位加入戰團

發展商以往一直都是採取公開發售推盤,標明樓盤開價及有關優惠,以及最後折實價等。但近期愈來愈多發展商以招標方式售樓,即不公布價單,買家有興趣便可索取招標文件,提出心水價錢,最後以價高者得的手法出售單位。

據一手住宅物業銷售資訊網資料顯示,今年首季新盤有逾5,500宗成交,但有近30%是透過招標形式進行。

以往這種手法多用於傳統豪宅或是私隱度極高的高級樓盤,因為這類物業盤源少,對象亦多是能付巨額款項的富豪,發展商利用招標方式出售,便可「善價而沽」。然而近年中小型單位亦開始出現天價成交,只有200多呎的一房或開放式的單位亦要近千萬元;再加上去年底至今年初樓市氣氛轉淡,採用公開發售的話,一手銷情極差,發展商不想減價出售,惟有採用招標方式。

不過,現時市場愈來愈多聲音指出,中小型單位採用招標售樓透明度不高,而且買賣主導權在發展商,若然招標價格不到發展商的心水價,發展商可以收回單位不賣,有損消費者權益。就連運輸及房屋局局長陳帆也明言,招標售樓做法不理想,如發現違規個案不排除會提出檢控。

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