樓價止跌回升？ 樓市轉勢跡象初現︳黎劍明專欄

對於今年的樓市，筆者原本充滿期待，然而首季度樓價卻延續連年下跌的趨勢。
雖然差餉物業估價署公布的4月份初值樓價指數止跌回升，但根據筆者公司的每日追蹤市場數據，截至本文見報時，樓市仍錄得近1%的跌幅，較2021年第三季高峰已下調約30%。
種種跡象表明，即使多項「辣招」已取消，樓市依然如一潭死水，令人困惑。
今年延續了多個壓抑樓市的因素，其中之一便是息口仍高企。雖然去年美國三度減息，香港亦跟隨，但市場對進一步減息的期望屢屢落空。
今年1月及2月份，因為市場觀望3月是否會再減息，發展商暫停推出大型新盤，二手市場氣氛冷清，導致私人住宅在1月及2月登記量，只有約3,600宗及3,200宗。

樓市接近轉角點

然而，3月美國議息未如預期減息，令市場希望破滅；加上地緣政治及關稅戰等不確定因素，進一步打擊樓市信心。
儘管如此，3月至5月的成交量回升至每月5,000宗以上，原因是關稅戰有緩和跡象及金融市場向好等，樓市勉強出現了一個「小陽春」。
可是，樓價方向依然未改，市民對香港經濟及樓市的信心仍然未完全復甦。
讀者可能會認為樓市毫無起色，但筆者在過去三週，觀察到一些值得留意的市場變化，或許顯示樓市正在接近轉角點，或是已到觸底之時。
首先，筆者公司收到的銀行詢價量比4月份增加約5%；此外，新簽臨時買賣合約中，十份中有六，七個成交價對比當前網上估價高出3%至5%，甚至最多達10%。

這些變化集中在1,000萬元左右的樓價範圍內，尤其是300萬至400萬元樓價，顯示市場對優質物業的需求正在回暖。
市場的其他動向亦值得關注。部分發展商近期有全盤推出，數度沽清，顯示市民的置業需求依然強勁。
同時，銀行一個月同業拆息自3月的4厘，大幅回落至近期的0.5厘附近，對選用H按的業主而言，每月供樓壓力大幅減輕（以500萬元貸款計算，月供可減少約2,000多元）。
不過，這種低拆息能維持多久仍是未知數，但有大型銀行預測，美國今年內可能再減息兩至三次，最多減幅達0.75厘，若成真，勢必對樓市產生提振作用。

此外，近期部分銀行重新推出按揭現金回贈計劃，進一步刺激購買意欲。種種跡象顯示，樓市或已萬事俱備，只待「東風」驅動。
基於以上觀察，筆者對今年下半年的樓市前景較上半年更為樂觀。如果息口進一步下調；加上發展商積極推盤，市場信心回穩，樓市或有望重拾升勢。
雖然目前言之尚早，但種種跡象表明，樓市的「小陽春」或許已悄然到來，期待市場在未來數月展現更多驚喜。