30歲中產兩樓一債 創每月被動現金流近30,000元

本人30歲，明年結婚，有一層樓同女朋友自住、兩層樓投資（整個單位收租＋分間簡樸房單位收租），十分贊同閣下「兩樓一債」概念。本人正職每月收入30,000元＋佣金；兼職每月13,000元。資產方面，現金存款（mortgage link 2.75%）50萬元、債券150萬元、股票41.4萬元（蝕18.4萬元），包括領展房產基金（00823）、阿里巴巴（09988）、港鐵公司（00066）、大快活集團（00052）等，4,000元月供盈富基金（02800），現值141,180元（賺38,000元）。手上物業有45年樓齡的長沙灣物業、61年樓齡的旺角物業、37年樓齡的紅磡物業。本人目標是每月穩定收取30,000至35,000元被動現金流，如何有系統地達到目標？

讀者郭先生

讀者在股票投資方面，買入了不少抵抗力高的股份，至於儲盈富基金（02800）至今，當然有錢賺，恒生指數升到27,000點，盈富幫手賺10%至20%不為奇。
物業方面，政府在新的簡樸房條例，不允許開窗面對天井，即房內需要的「一隻窗」，不可以是面向天井的窗。
所以想用300萬至400萬元，買舊樓間房月收20,000元租或更多，便要知有甚麼間隔好間房，盡用空間；要知有甚麼樓不能買，買了也間不到合規房。
亦要知有哪些地區不要買，缺乏客路亦會令閣下投入改裝的錢報銷。
讀者用340萬元買舊樓收租，全數繳付下回報率約7厘，但是舊樓已逾60年樓齡，敘造按揭及賣出也困難。

用按揭上會，如繳付50%首期，購買360萬元樓，月供7,000餘元。
收租方面，在合規下間出四間簡樸房，一間月租5,500元，四間便總收22,000元，減去舊樓管理費500元及差餉，每月雜費僅1,000元。
即舊樓間房收租付出180萬元，月正現金流13,500元（22,000元−7,500元−1,000元），比起讀者手上的61年舊樓回報好。

債基槓桿後年回報12厘

因此「兩樓一份債」，在債基槓桿後，年回報12厘。
一個人終身儲500萬元，180萬元放在自住樓首期；另180萬元，則可產出13,500元每月現金流。
剩140萬元可投入債基，月收14,000元，即有樓自住之餘，更可獲13,500元＋14,000元=27,500元月收入使用。筆者早年經營劏房，更於800萬元收息倉執行直債及債基收息，證實此方法可供參考。

股市不能長旺，究竟花長時間在股海浮沉，或是找租客為閣下加強儲蓄能力，搵多幾個人打點退休？讀者不妨自決。