出糧方式有變 及時更新入息資料免節外生枝

一來距離關鍵日期太遠，銀行可能暫時不受理；二來，銀行發出的貸款信乃設有有效期（如三個月），如果買家早就完成按揭申請，就要小心有沒有續期及更新入息證明的需要。
今次筆者處理的個案，就是因為沒有及時向銀行更新入息資料而發生了小插曲。

銀行須確保借貸人不會走數

銀行作為放貸機構，其審批原則是要確保借貸人具備足夠的還款能力，這還款能力並不單指申請人提交申請那一刻，而是往後數年不會「走數」。
所以筆者常提醒買家在按揭申請前夕或期間要保持財政穩定，例如避免轉換工作，確保自己有穩定入息。
一些收入較波動的買家，特別是一些從事銷售工作、依賴佣金收入的人士，或需要因應自己所屬行業的旺淡季，而決定申請時機。

今次個案為一位月入約50,000元的物理治療師。買家上半年購入一個價值468萬元的單位，採用九成按及建築期付款。
由於其財務狀況穩健，多間銀行均批出貸款，最終他選擇了回贈較高的中小型銀行，並於6月簽署貸款文件。
雖然早辦好按揭固然值得一讚，但買家未有為意，多數樓花買賣的正式買賣合約簽署日，會跟物業實際成交（收樓）日期有較大時間差，銀行會關注這段時間，申請人的還款能力有沒有重大變化。
如時間相差遠，銀行每六個月就會「定期重審」，要申請人再提交最新的入息證明。
假如是高成數按揭（六成按以上），就如今次個案，更須因應按揭證券有限公司（HKMC）要求，每三個月由銀行「定期重審」其資格。

今次較棘手之處，在於買家在按揭申請6月獲批後，竟在7月開始轉為現金出糧。
繼而到9月初，他同時收到銀行和發展商通知，一方面要補交最新的入息文件；另一方面，又要準備收樓。買家擔心交易出岔子，遂向筆者公司求助。
幸好在筆者團隊的溝通協調下，銀行同意在儘量配合按證公司規定的前提下，先發放貸款，並給予買家長達三個月的寬限期補交文件。
買家需要將之前所獲薪金，全數存入指定戶口，恢復自動轉賬出糧紀錄，並提供強積金供款資料，以證明收入來源穩定。
從此案例可見，銀行及按證公司設立「定期重審」機制，旨在管理其放貸風險。

建築期付款計劃往往涉及數月至一年以上的等待期，若申請人於期間出現收入大幅下降、失業或轉行至不穩定職業，銀行便要重新評估其還款能力。
因此，辦好按揭後，還要留意銀行後續有沒有再提出其他要求，才能避免誤生枝節而延誤收樓。