豪宅交投升溫 換樓鏈有序啟動

啟德區作為近年本港新盤重鎮之一，提起啟德自然令筆者聯想起一手市場。
據市場資料，11月或有多個新盤於區內爭相出籠，例如天璽•天2期、維港•灣畔1A期、
MIAMI QUAY Ⅱ及DOUBLE COAST第3期等，潛在供應數以千計。
筆者認為，受惠減息效應；加上樓市氛圍持續向好，預期11月全港一手交投量，有望錄得逾2,000宗的暢旺水平。
樓市穩中向好，連帶樓價同步回升。「美聯樓價指數」最新報131.87點，按週回升約0.16%，年初至今樓價累計升約2.92%，較年內低位更升約4.43%，樓價見底回升之勢相當明顯。

聰明錢提早入市搶先機

今年樓市持續復甦，買家入市步伐顯著加快，尤其不乏「聰明錢」頻頻提早入市搶先機。
根據筆者觀察，入市者涵蓋剛需用家、「租轉買」一族及長短線投資者等，而他們入市的「目標」呈兩極化：一方面，大部分資金流入中型或中小型單位，屬於市場相對「入門級」購買力；至於另一小部分的資金，集中於樓價約3,000萬元，甚至是「億億聲」的超級豪宅之上。
作為樓市「基本盤」購買力的中型及中小型單位，隨著近期樓市漸入佳境，潛在需求正有序釋放。換樓鏈亦逐步啟動，部分賣出此類型單位的業主，隨即考慮「升級」至購入更大單位，以改善居住質素。

同時，聯儲局持續減息及租金節節上升，促使「供平過租」趨勢愈發明顯，租客及投資者加快入市，為樓市「入門級」購買力奠定更穩固基礎，預計未來本港中大型單位、豪宅甚至超豪宅的交投，亦將逐步上揚。
上述論點有實際數據佐證。美聯物業研究中心綜合土地註冊處資料顯示，10月逾3,000萬元二手住宅註冊量錄64宗，較9月46宗按月升約39.1%，創自去年4月以來18個月新高，相較同期整體二手住宅註冊量按月僅升約1.9%，可見逾3,000萬元二手市場表現尤為突出（見圖表）。
展望後市，在換樓鏈日趨活躍及多項正面因素，如聯儲局減息潮持續等「加持」下，相信整體樓市可望持續受惠，令未來樓市看俏。