奢侈品牌擴充意欲低 金融業成舖市新動力｜地產專題
2025年，港股交投氣氛轉旺，全年累升約27.77%，按升幅計，是自2017年以來表現最佳。升勢亦有成交量配合，全年平均每日成交額約2,498億元，較2024年的1,318億元，增加約九成，並創下歷史新高。
此外，去年本港共有119宗新股上市，數目按年增加近七成，集資金額高達約2,858億元，按年升超過兩倍，再度位居全球首位。
受惠股市暢旺，多間證券行趁商舖租金持續回落之際，積極擴充。多間證券行紛紛把握時機租用舖位，首選一線零售地段，而銅鑼灣羅素街至波斯富街一帶尤受青睞。自2024年起，已有三間券商進駐，合共開設四間分店。
證券行趁租金回落積極擴充
羅素街租金向來高企，多次成為全球最貴舖租地段，只有珠寶鐘錶店、國際奢侈品牌有能力承租。雖然目前租金大跌，較高峰期回落約六至八成，但奢侈品消費同時明顯下滑，零售品牌擴張開舖意欲大不如前。證券商因而有機會進場設立分行。
而其承租考慮重點，著眼於提升品牌形象、與客戶建立長遠關係，與傳統零售業追求的短期銷售不同。
靠門店創差異化優勢
新加坡成立的互聯網券商長橋證券，近年積極開設實體店，以拓展香港市場，並於2024年以月租約100萬元，租用尖沙咀彌敦道26號地庫至一樓，面積超過8,500平方呎，橫跨三層，作為其在港首間實體旗艦店。
傳統券商門店不同，長橋的旗艦店除了提供證券服務外，亦增設咖啡廳、夜間酒吧，旨在吸引年輕投資者。
從經營角度而言，此舉屬差異化競爭，把金融服務與生活體驗結合，提升非價格層面的競爭力，避免只在收費上與同業比拼，從而塑造自身品牌特色。
這亦反映實體店在網絡時代下的定位轉變，逐漸由單一服務據點，轉為展示品牌形象，以及聯繫客戶的重要場所。
雖然相關投資涉及較高的固定成本，但若能吸引穩定客源，便可攤薄平均成本，發揮規模效益，為企業帶來較持續的回報。
繼尖沙咀旗艦店後，長橋於去年底再以月租120萬元，承租羅素街58號及波斯富街73至75號全幢物業，合共九層，面積約7,300平方呎。
翻查資料，該物業前租客為太子珠寶鐘錶，自2004年起承租，惟去年4月約滿後未有續租，高峰時期租金曾超過300萬元。
實體店助與客戶聯繫
若數近年最積極增設實體店的券商，非富途莫屬。該券商自2023年5月起積極在核心零售區及民生區開設實體店，據點分布尖沙咀、銅鑼灣、中環、灣仔、旺角、將軍澳、荃灣、沙田及葵涌區等地。
在其多宗租賃之中，以羅素街38號金朝陽中心地下A、B、C舖及一樓兩層複式舖位租金最高。
去年4月，富途以月租120萬元承租作為旗艦店，面積約7,102平方呎，橫跨兩層空間，其中一層為私人財富中心，專為高淨值客戶提供一對一服務，並預留空間舉辦活動。
富途早前指出，集團近年積極部署財富管理及產品體驗，相關業務至今已有一定規模，有需要設立線下配套，因此決定開設實體店，並設立私人財富中心，以加強與客戶的互動與聯繫。
鬧市開舖爭搶客
雖然年輕一代熟悉使用網上平台、手機應用程式（App）投資，但不少長者不諳科技操作，需要面對面支援。
而互聯網券商開設實體店，正好提供溝通與服務平台，並可透過舉辦不同活動，吸納一批忠誠的年長投資者，開拓銀髮市場。事實上，不少長者為高資產淨值客戶，是重要的客源。
盈立證券（uSMART）獲周大福（01929）戰略入股後，隨即大展拳腳，積極開設門市作據點，2025年更連開五間實體店，分布上水、落馬洲、西九龍、尖沙咀、銅鑼灣及荃灣區。
今年首家財富中心亦會開業，並計劃於屯門及大圍增設兩間實體服務中心。
市場競爭加劇，本地老牌券商致富證券亦積極在零售旺區擴張，繼於旺角西洋菜南街、佐敦彌敦道開舖後，近期再在尖沙咀連開兩間分店，分別位於柏麗購物大道和海防道。
銀行紛租大舖擴充
除了證券行外，銀行亦加快擴充步伐。其中，滙豐銀行（00005）以月租約400萬元，承租銅鑼灣渣甸街5至19號京華中心地下至四樓，合共五層樓面，為去年最大宗舖位租賃個案，料用作整合業務及拓展財富管理中心。該舖位現由國際名牌CHANEL租用作體驗店，惟三年後約滿決定不續租。
此外，華僑銀行、星展銀行（香港）亦先後於核心區租用大樓面舖位，月租同樣超過100萬元。
銀行租用的舖位樓面普遍較大，有助降低核心區舖位空置率。對業主來說，銀行交租準時，租約期亦較長，屬風險較低的「鐵約」租戶。雖然銀行租金出價未必比得上奢侈品牌，但考慮到目前市況，銀行仍然是大業主的主要招攬對象。
金融業獨力難支
不過，單靠金融行業，商舖市場也難重拾昔日光景，而且金融行業的擴充僅屬週期性，難以長期持續。更重要的是，目前香港零售市場面對的是結構性轉型，情況遠超週期性衰退。
在需求層面，內地旅客的消費模式轉變，比較着重體驗，購物已經不再是主要目的。而內地城市加入競爭，亦削弱了香港作為購物天堂的優勢，以海南自貿港為例，部分商品實施零關稅政策，進一步挑戰香港免稅天堂的地位。市場普遍預期，這將搶走部分高端消費旅客，對香港零售業帶來壓力。
此外，網購愈趨普及；加上淘寶、京東集團（09618）、拼多多（美股編號：PDD）等內地電商大舉南下，令消費者有更多選擇。事實上，不少零售商近年也加快經營網上渠道，對門市的依賴大幅降低，實體店的優勢亦因此逐步減弱。
另一方面，港人北上消費成風，這轉變不易逆轉。以往被視為較具抗週期能力的民生區街舖，近年亦因此受到衝擊，投資價值大不如前。
在供應層面，近年不少新商場落成；加上街舖空置率持續高企，令商戶有更多選擇，競爭因而進一步加劇。此外，不少發展商為了吸引租戶，提供較長免租期及更靈活租約條款，變相拉低整體租金水平。
整體而言，雖然本港零售業總銷貨價值連升多月，反映零售市道已經從谷底中反彈，但零售商未見明顯擴張意欲；加上跨境消費日趨便利，舖位價值因而逐漸減少。雖然金融行業目前成為舖市的新動力，但難以獨力扭轉當前困局。
