老夫少妻買樓組合利弊

最近筆者團隊接到的一宗求助，客戶是一對新婚的「老夫少妻」組合，丈夫70歲；而太太則45歲。
二人為共築愛巢，聯名購入一個價值400萬元的單位。由於他們有些積蓄，不想供樓供得太吃力，所以決定支付較多首期，只打算申請七成按揭，即貸款額280萬元。他們之所以如此淡定，是因為聽到朋友說只要聯名申請，銀行就會用年輕一方的年齡來計算按揭年期。
既然太太今年45歲，按照一般銀行「75減」的準則，理應可以輕鬆造到30年按揭。
惟當筆者團隊初步審查文件時，卻發現這對夫婦的計劃有漏洞。
70歲的丈夫還未退休，一直在街市打工，每月有穩定入息25,000元。

筆者團隊替他計算過，如果貸款280萬元，以現時息率3.25厘敘造30年按揭計算，每月的最低家庭入息要求約為24,371元，他每月25,000元的月薪剛剛好「踩界」，高於供款與入息比率要求。
但以他70歲之齡，用銀行一般的「75減」原則，肯定造不到長的供款年期。
因此，筆者團隊的首選策略，自然是以太太作為主要申請人，充分利用她較年輕的優勢。
怎料，當筆者團隊向太太查詢入息證明文件時，又發現一個棘手問題：原來她並沒有固定工作，平日只會偶爾到朋友家裏做鐘點清潔，入息不穩定，也沒有供強積金。
如果在銀行的審批準則中，要用該申請人的年齡去計算供款年期的話，則該申請人必須要有足夠的入息供樓，不能依賴另一位聯名人士的入息證明。

由此客人兩夫婦陷入兩難局面：太太「零收入」無法成為主借款人；另一邊廂，丈夫年齡又太大，無法爭取到較長的供款年期。
即使筆者團隊找到少數能「80減」的銀行，盡量將年期拉長至15年，以丈夫的收入水平來說，要通過供款與入息比率依然是杯水車薪。

引入擔保人解決問題

面對這個困局，唯一的解決方法，是引入一位既年輕又有穩定收入的擔保人。
幸好，丈夫與前妻育有一名兒子，兒子有正職且收入穩定。
最後，筆者團隊建議由兒子出任擔保人。由於兒子年輕，銀行願意接納以兒子的年齡為基礎去計算按揭年期，成功批出30年的還款期。
當拉長至30年後，入息要求回落至約24,372元的水平；加上兒子與父親的收入總和綽綽有餘，最終有驚無險成功上會。

順帶一提，不論「75減」或「80減」，如果得出的供款年期少於五年，根據經驗銀行大機會直接拒批。
所以年長的讀者如有需要，筆者建議先跟專業的按揭顧問商討對策，準備好才正式向心儀的銀行遞交申請。