石澳道20億豪宅財富輪迴：上任業主「十二少」遇金融風暴腰斬！進駐富豪地段須業主委員會認證身份、馬化騰亦不例外？
石澳道豪宅20億放售 上手業主遇金融風暴樓價腰斬
市場消息指，由英國玩具商人James William Hesterberg持有的石澳道19號大宅近日以意向價約20億元放售，若以現有實用面積約16,979平方呎計，折合實用呎價約11.8萬元水平，屬近年二手超豪宅放盤中罕見的「巨無霸級」規模。
資料顯示，物業涉及兩個相連地段：其一為鄉郊建屋地段第256號，地盤面積約43,600平方呎；其二為花園地段第68號F分段，面積約125,302平方呎；合計地盤面積約168,902平方呎（約16.89萬平方呎）。以石澳一帶低密度供應計，這類可同時擁有大面積地盤與臨海視野的物業極為稀缺。
現狀為一幢地下連低層地下兩層的大宅，報道指地下樓底高度約4.08米至7.55米，低層地下約3.55米，多處採用大幅落地玻璃以引入海景及自然光，大廳外連私人無邊際泳池。
翻查交易資料，該物業上一手由被稱為「十二少」的鍾斌銓，早年利用鴻福實業公司收購從事地產的榮豐實業，控制多項貴重物業。鍾斌銓於1997年以約2.01億元購入，屬典型高峰入市案例。
其後宏觀環境急轉。亞洲金融風暴後資產市場受壓；同年政府在1997年施政報告提出每年建造不少於85,000個住宅單位的長遠目標，政策用意在增加供應、令樓價更可負擔，亦加深市場對供應前景及樓價調整的關注。
在上述背景下，石澳道19號其後於2000年以約1.03億元轉售予現業主James William Hesterberg，較1997年買入價低約9,800萬元，跌幅約48.8%。
至於是次放盤若最終以接近20億元水平成交，將屬近年二手超豪宅成交的高位個案之一；惟市場亦關注，超豪實際回報需同時計入多年持有、維修及重建投入等成本，不能單以帳面升幅概括。
富豪「圈子盤」 需業主委員會認證身份
石澳道及毗鄰大浪灣道一帶，向來被形容為本港最封閉、最講私隱與社區同質性的豪宅群之一。多個報道提及，該一帶豪宅供應約22幢，而相關物業買賣一般需經石澳發展有限公司（又稱石澳業主委員會）審批，程序可能需時數月，令交易時間表及確定性更受關注。
市場流傳的例子包括，當年馬化騰購入同區大浪灣道13號時，曾因身份未明一度未能獲批，及後表明為騰訊創辦人身份後才獲准進駐。雖然說法只屬市場傳言，但該區買家「先談妥、再過關」的審批門檻確實存在，同時會拉長成交期。
至於約22幢豪宅住戶名單，市場常點名包括長實李澤楷、黃志祥、吳光正、馬化騰、周亦卿、陳慧慧，以及被稱為「染料大王」的湯恩佳等。
市場認為，二手超級豪宅的價格往往不是由一般市況直接推動，而更像由稀缺性與個別買家承接力主導。以石澳道19號這類同時具備超大地盤、臨海景觀、低密度社區與嚴格審批機制的物業，本身已把潛在買家池大幅收窄，最終成交更多取決於少數高淨值人士的資金配置與時間成本承受力。
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