靈活轉變策略增加現金流

你好！早前透過閣下團隊買入了一個兩房單位收租。本人月入90,000元，持有將軍澳中心單位，市值700萬元，每月收租18,000元，欠按揭420萬元；太太月入40,000元。

我們想在45歲前 （六年內） 完成一生三宅，請問本人可否把物業轉讓給太太，她的人工連租金收入足夠嗎？這可令本人能九成上會買第二間樓，然後第二間樓供了幾年，就可轉出租利用其租金去借買第三間。期望得到閣下解答 – 讀者Apple

AI來臨更要提早部署

想成就一生三宅，確實這個同學掌握了基本流程：自己先買樓，再轉給老婆，然後自己借多少少買第二間。不過，可能有人會問：「樓市有機會下跌，加上人工智能（AI）令到人們工作不長久，還供樓那麼危險？」

正正因為工作未必長久，應該趁年輕在45歲儲足首期，買到好租的樓放租，到時當閣下於中年工作有甚麼問題，租客都幫你供埋間樓。
愈早開始，到閣下40歲後間樓已接近供完，即收租後減去供樓的正現金流會更大，到時這份被動收入，足夠你去不同地方退休，那是再看菜吃飯吧！
回答讀者的問題，現將市值700萬元的單位轉讓給太太，如果用700萬元價值賣給太太，需要付近20萬元印花稅。
但如果不想付稅轉用送贈契，銀行一般不為七年內的送契樓敘造按揭，那是欠款再轉後全清，對讀者說更不可行。
讀者及太太兩個人工其實加起來13萬元，借貸力為1,690萬元，現只借了700萬元，即只要儲到首期10%，再買下一間問題不大的，可以太太名購買，再由先生擔保。

借貸力未用盡

問題是先訂聯權契而不好長命契，方便第二間樓他日轉到任何一位身上，去部署夫婦其中一人可「甩身」，有高成數名額借貸去買身三間，少付點首期。
第二間用太太名買亦有好處，就是如果儲不了第三間樓的首期，即可由「一生三宅」的策略轉為「兩樓一份債」，即一間樓自住；一間樓收租。
然後，把原本想買第三間樓的首期，轉作買債基收息，債基一般年息在7至10厘不等。
舉例150萬元投入，每年收息12萬至15萬元，月月有約12,000元利息。
上述做法比閣下買樓收租只是少了槓桿，但息率更好。