新手上車買一或二手樓好 視乎性價比莫墮陷阱

你好！最近市場有很多新盤，但價錢實在不便宜。本人是一名「新手」，到底買新樓好，還是二手樓好？

讀者畢小姐

筆者發現，九成以上的新手「上車」都會問這個問題。若閣下在兩年前問筆者，答案會是新樓較好，因為當時新樓售價普遍平過二手；但若今天問筆者，則是一半一半，因為現時很多新樓已貴過二手樓一大截。買樓沒有絕對的好與差，關鍵在於當時的「性價比」。
兩年前，新樓真的平過二手？是的。若讀者有留意樓市新聞，當時隨處可見「深水炸彈」。
主因是受疫情及加息週期影響，發展商囤積大量庫存，由於大企業涉及人工、利息及營運開支，難以長期囤貨，唯有劈價出售。

當時許多新樓價格遠低於二手市價，拖累整個分區樓價。回想當時黃竹坑Blue Coast、日出康城Seasons Place及馬鞍山Sierra Sea，價錢均遠低於區內二手樓。
然而，現時不少地區的新樓價錢已經高於二手。以最近熱賣、位於日出康城的海瑅灣為例，一個標準的兩房單位入場價介乎700萬至800萬元，且僅屬內園景觀；反觀旁邊的「半新盤」Sea To Sky，中層單位700萬元已有交易；Marini的兩房放盤同樣約700萬元。
再看一房單位，新盤內園景要逾600萬元入場；但多走幾分鐘到Marini，全海景放盤亦僅售600萬元，全海景啊！價錢最少相差10%。

大單位方面，海瑅灣最新成交的一個四房雙套大宅，成交價接近2,700萬元。
雖然代理強調該單位擁跨灣大橋全海景，但旁邊Sea To Sky同款高層四房全海景單位，售價不足2,000萬元，足足便宜了700萬元，即金額足以全數支付額外買多一個兩房單位。
為何準買家仍情願排隊買新樓？這背後可能涉及代理優先推銷新盤導致的「訊息差」，或是受現場氣氛影響。讀者應花時間學習與研究，避免盲目追隨。

半新盤質素不輸新樓

關於二手樓維修問題，關鍵在於樓齡。若物業樓齡達30、40年或以上，確實要考慮大維修；若達50、60年，老化問題會更嚴重。

但「二手樓」不一定指舊樓，入伙僅數年的「半新盤」質素極高。
例如上述的Sea To Sky或海旁的Marini，入伙僅數年，基本毋須擔心維修問題。
以往在「辣招」限制下，物業須鎖死三年，當時部分買家傾向利用「樓花期」避開初期供樓壓力。然而現在政府已全面「撤辣」，物業買入後可隨時轉售，毋須再鎖死。
倘若讀者眼光準確，買入後物業升值可隨時「食餬」；若發現買錯，亦可止蝕離場，做到進可攻、退可守。
在現時市況下，懂得選擇的投資者，目標顯然應放在性價比較高的二手市場。