瑞銀推算2.6萬BNO港人「攞永居後回流搵工」港樓今年升10%！BNOer家庭拒做「接盤俠」堅持昔日賣樓移民大計
瑞銀推算2.6萬BNO港人回流
瑞銀亞太區房地產行業研究主管林鎮鴻表示，受內地學生來港升學、早年移英港人或回流，以及未來幾年私人住宅供應回落等因素支持，估計今年本港住宅樓價升幅介乎5%至10%。同時，金融業需求相對較強，或支持中環租金上升2%至3%。
在「回流」假設上，該行以離港移民規模作背景，指過去約五年約有30萬人離港移民，其中估算移英人士約26萬人；部分人士自2027年起或取得英國公民資格，加上英國就業不易，或觸發回流潮。按較保守的10%回流比例粗略推算，回流人數或達2.6萬。
供應面方面，瑞銀指過去幾年樓價下行令新開工及土地銷售顯著減少，推導未來幾年私樓落成供應回落，配合需求端改善，樓價具上升空間。利率仍屬關鍵變數，該行維持美國在今年第四季減息一次的預測，並提醒利率路徑或令外匯市場波動加劇。
除此之外，選股方面，該行最為看好私人住宅，該等公司有否存有資本回收的往積，因此舉或幫助股本回報率和估值提升有，另資產負債表是否健康亦是準則之一。
港股方面，瑞銀香港研究部總監陳志立表示，現時港股估值已重返歷史平均水平，該行維持恒生指數年底目標30000點、即較現水平潛在升幅約14%。他估計，本周中美兩國元首會面，勢將聚焦中東局勢、貿易、科技等主要議題，若有合作或放鬆訊號，將有利股市。
瑞銀全球研究部亞太區研究部總監連沛堃表示，市場關注人工智能（AI）發展，但忽視高油價對下游產業影響，包括農產品、日常消費品等，又指相關風險仍未傳導到宏觀數據，亦未反映在股市估值上。
移民家庭成本高：論調脫離現實
不過，對於「移英港人回流撐樓市」的邏輯，反彈聲音不小，有BNOer港人直指「投行忽略移民是以『家庭』為單位的長期投資，而非隨便搬家。」
「BNOer港人」是指持有英國國民（海外）護照（BNO）的香港人。自2021年起，英國政府為BNO持有人及其合資格家屬推出專屬簽證（俗稱「5+1」），允許在英國居住滿5年後申請永久居留，再住滿1年即可申請入籍。
部分移英家庭指出，移民往往以家庭為單位作長線部署，子女在英國就學及適應語言與制度後，再度轉軌回港的成本高昂，認為大行這種論調完全脫離現實，無視了移民家庭子女入學、落戶的巨大沉沒成本。
又指，若在英國已置業落戶，回流更牽涉資產調配、稅務銜接與居住安排，未必會因短期職位機會而全家回港，更遑論把香港物業視作置業首選。
市場亦關注，即使出現回流，較可能是個別家庭成員先行返港工作的「太空人」模式，家人與核心資產仍留在海外。若回流者本來就保留香港物業，回港工作未必帶來額外買盤；若主要以租住解決居住需要，對二手成交與吸納庫存的作用亦會被稀釋。
有關人士分析，真正能形成「剛性買盤」的回流，往往要同時滿足工作穩定、子女學位承接、資金回流與置業意願等條件，門檻不低。特別是，高薪專業人士回流可能面臨稅務銜接問題，基層或中產家庭更不可能在英國「壯士斷臂」賣樓回流。
市場認為，把需求寄託於「回流買盤」較適合作補充變數，而非主引擎；相對之下，內地學生與高端就業對租務市場的支持或更直接，租金若持續上行，才有機會逐步由租帶買，轉化為更實在的置業需求。
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