【波叔睇市】陳茂波：寫字樓及商舖市道趨穩 不只中東 可預期歐洲資金亦會增加來港
對於近期市場（如我們日前報導的紀惠集團折讓出貨套現）對大宗物業的悲觀情緒，官方最新釋出的宏觀監測數據給出了更具前瞻性的修正。陳茂波指出，隨着多間大型機構在 2026 年首季陸續宣佈來港擴充或設立區域總部，寫字樓的買賣及租賃市場已正式趨向穩定。而在商舖（零售舖位）層面，整體下調幅度已顯著收窄，市場正在從「盲目洗倉」平移至「理性築底」的新常態。
交投跌幅收窄至 2%：全面復蘇仍需「年多時間」
財爺指出，雖然舖位表現仍視乎具體地理位置而定，但今年整體的下調幅度已比去年大幅收窄。近期商舖交投量的跌幅已剛性收窄至 2% 至 3% 的微幅區間，整體租金水平已成功重返去年底水平，個別核心旺區（如銅鑼灣、尖沙咀）甚至出現局部性回升。惟財爺保持審慎清明，直言整體商舖市場要達到「全面恢復」，內部精算仍需時一年多的基本面修復期，大業主短期內仍需打好長線留存的持久戰。
HIBOR 維持 3 厘多：財爺預料年底利率不變
在資產定價的剛性核心 ── 利率結構上，財爺為供樓中產與企業債務交出了一張定心丸。 由於香港獨特的中立與法治環境，中東及歐洲地緣衝突後，大量海外避風港資金湧入本港銀行體系。流動性的充裕直接拉低了同業拆息，近期 HIBOR 穩定維持在 3 厘多的相對低位。
陳茂波明確預期：到 2026 年底前，本港利率水平將不會有很大變化。這為長年飽受高息利息勒索的大業主與高槓桿中產提供了極其寶貴的財務緩衝期（Buffer Period），防範了資產被進一步強制減值清算的風險。
中東與歐洲金主的「雙向實驗」：以廠房換資本的全新遊戲
真正改寫香港跨境財富管理與家族辦公室（Family Offices）版圖的，是國際外資的結構性大平移。 陳茂波強調，未來注入本港的長線穩定資金將出現雙軌並進。除了大眾熟知的中東主權基金外，可預期歐洲審慎資本（European Institutional Capital）亦正在建立撤出單一歐美配置、轉向香港的長期策略，這類資金在建立市場後將成為較長期及穩定的防守力量。
而中東做生意的邏輯與中國人相似，講求「先认识、交朋友、建立信任」。中東現正推動經濟轉型，其開出的核心條件已從過去的「單向對外投資」轉型為**「共同雙向投資（Two-way Investment）」** ── 要求香港的頂尖科企與企業到中東實地開廠、推動當地轉型，以換取中東主權基金對香港二級市場的長線資金托底。這種新型政商合作，正成為 2026 年下半年香港科企跨國造血的最強底牌。
📊 財政司司長陳茂波 2026 最新經濟預判與資產走勢精算表
| 核心資產與經濟維度 | 2026 年 6 月 1 日官方最新評估數據 | 核心營運與資金流向結構特徵 | 經一編輯部：宏觀財金客觀洞察 |
| 商舖與零售舖位 | 📉 交投量跌幅大幅收窄至 2% 至 3%。租金重返去年底水平。 | 表現高度視乎地點K型分化，全面恢復估計仍需要年多時間。 | 止血築底。 數據大幅收窄證實零售最壞時期已過，但拉長至一年多的復蘇期意味著大業主切忌盲目加槓桿。 |
| 寫字樓買賣租賃 | 🏛️ 市場已趨向穩定。 | 隨著多間大型跨國機構在首季來港進行實質擴充。 | 去庫存階段性完成。 機構級（B2B）租賃需求的剛性平穩，為中環、灣仔核心商廈資產建立了剛性的估值底部。 |
| 港元拆息與利率 | 👑 HIBOR 持續維持在 3 厘多低位。 | 財爺預料 到今年底利率不會有很大變化。 | 流動性防波堤。 香港作為國際安全港成功虹吸海外資金，低拆息有效緩解了高位入市按揭持有人的現金流「斬殺線」壓力。 |
| 中東與歐洲外資 | 🚀 跨境財富管理與家族辦公室數量持續增加。 | 歐洲資金轉向審慎建立香港市場；中東推動**「要求企業到中東開廠」的共同投資**。 | 雙向投資變現。 代價模型的範式轉移 ── 香港科企必須以技術輸出中東，方能換取石油美元的長線複利托底。 |
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