【亞洲樓王新低】內房京基太子爺 5.5 億急沽山頂 MOUNT NICHOLSON 相連戶 呎價創屋苑二手新低
市場分析指出，高息環境與內房板塊的債務通縮，正迫使部分持有本港核心地段物業的內地高淨值富二代加速變現。是次大宗交易不僅折射出買家極強的詢價主權，亦確立了超級豪宅市場在去庫存階段的最新價格底線。
【一、財務壓力全面清算】京基集團太子爺持貨9年半：至少11次加按借貸
股權與物業重組結構起底： 土地註冊處最新官方資料顯示，上述錄得歷史性低價易手的物業為 MOUNT NICHOLSON 2期低層A及B室相連戶，總合實用面積高達 8,855 方呎。
原業主背景：
該單位的原持有人為內房藍籌京基集團的「太子爺」陳家榮。他於 2017 年市道高峰期，以高達約 5.93 億元的代價購入上述物業置業。
高頻抽水歷史：
在持貨近 9 年半的週期內，該資產被用作高頻率的融資工具，期間至少錄得 11 次加按借貸的官方紀錄。
割肉變現軌跡：
消息證實，原業主自 2024 年起便在二級市場低調放售該物業，最初的市場公開叫價高達 9 億元。市場普遍估計其背後面臨極大的財務與債務雙重周轉壓力，在缺乏機構法人高溢價接盤的情況下，最終決定將防線全面後撤，大幅減價劈價近 4 億元，以 5.5 億元將單位沽出。計及當年購入價，陳家榮賬面勁蝕約 4,330 萬元，物業期內淨資產剛性折舊達 7.3%。
【二、豪宅估值非對稱折舊】相鄰樓層2月剛成交：陳家榮新單呎價暴跌逾一成二
為了精確評估 MOUNT NICHOLSON 這波二手新低的震盪幅度，市場隨即將其與同屋苑相鄰樓層的即期成交數據進行了橫向清算。
二級市場定價指標對照： 本港老牌家族財閥、大鴻輝興業主席梁紹鴻，此前曾持有上述轉手單位正樓上的 2 期高層 A 室（實用面積 4,566 方呎）。該樓上單位於今年 2 月份剛以 3.23 億元成功沽出，當時錄得的實質成交呎價為 70,740 元。
兩者對比，陳家榮最新鎖定的 62,112 元成交呎價，在短短數月內便比正樓上鄰居的定價基準剛性暴跌了 12.2%。這項非對稱折舊數據清晰表明，即使在地理位置完全等同的頂級山頂地段，急於套現的「多重加按盤」在面對市場實力買家的定價權時，必須交出更為激進的流動性折讓，方能達成跨年期的財務重組。
📊 MOUNT NICHOLSON 2期相連戶成交核心財務數據表
| 項目指標維度 | 最新成交與實時登記數據 (Fact-checked) | 股權與物業重組結構細節 | 經一編輯部：客觀財金與市場主流物業洞察 |
| 物業具體定位 | 🏢 MOUNT NICHOLSON 2期低層A及B室。 | 屬於山頂核心地段的超級豪宅相連大戶。 | 有「亞洲樓王」之稱，一向是全球高淨值資本的指標性資產。 |
| 實用面積總計 | 📐 合共 8,855 方呎。 | 屬於該屋苑二手市場極其罕見的超大體量物業。 | 龐大的面積基數直接放大了總體成交價的下調波動。 |
| 最新成交總金額 | 💰 約 5.5 億港元。 | 相較於 2024 年最初放盤時高達 9 億元的叫價，大幅減價近 4 億元。 | 極致折讓變現。 證實業主在面對債務與現金流壓力時，採取了套現優先策略。 |
| 實質成交呎價 | 📉 每方呎 62,112 港元。 | 創下該超級豪宅屋苑有紀錄以來的二手呎價新低。 | 重新定義了山頂頂級資產的即期清算底價，引發華爾街與中環震動。 |
| 歷史持貨與損益 | ⏳ 2017年購入，持貨近 9 年半。 | 買入價約 5.93 億元，是次轉手賬面勁蝕約 4,330 萬元。 | 期內賬面折舊高達 7.3%。若計及長年利息與印花稅成本，實質虧損更為沉重。 |
📊 2026 年 MOUNT NICHOLSON 2期上下樓層成交數據與折舊對照表
| 豪宅物業與樓層定位 | 實用面積 (方呎) | 成交總金額 (港元) | 實質成交呎價 (港元/呎) | 業主背景與物業加按狀態 (Fact-checked) | 經一編輯部：非對稱估值折舊分析 |
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樓上 A 室
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4,566 | 3.23 億 | $70,740 | 原業主為大鴻輝興業主席梁紹鴻。屬於常規本地老牌家族財閥合規出貨。 | 作為數月前的定價基準，顯示出頂級豪宅在無債務催收壓力下的相對防禦力。 |
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低層 A 及 B 室
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8,855 | 5.50 億 | $62,112 | 原業主為內房京基集團太子爺陳家榮，持貨期間至少 11 次加按。 | 呎價剛性暴跌 12.2%！「11按」的極端財務重壓逼使富二代不得不接受市場的深度割肉大劈價。 |
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