【輸入外勞兵馬未動】銀龍茶餐廳狂掃 11 物業作員工宿舍！共斥資 5,366 萬
追價入市的底氣：沙田好運中心成交拆局
集團最新的入市個案，充分展現了其對宿舍需求的剛性與急切性。
反價照追的實體成交：
據最新紀錄，由銀龍主席劉榮坡妻子黃鳳玲以「銀龍粉麵茶餐廳有限公司」名義，購入了沙田好運中心 A1 座（松林閣）低層 G 室。該單位實用面積 427 方呎，採兩房間隔。
值得注意的是，原業主叫價 580 萬元，在市況膠著下竟臨場反價 9 萬元。而銀龍方面並未卻步，最終以 589 萬元（呎價約 13,794 元） 追價易手。這種「反價照買」的決斷力，反映該區對其餐飲版圖的人手調配具有極高的戰略價值，不容有失。
🏢 二、 5,366 萬橫掃 11 物業：精準鎖定鐵路沿線
翻查紀錄，自 2024 年樓市撤辣為企業買家解除重稅枷鎖後，銀龍集團便展開了極具紀律的吸納行動。
短短兩年間，集團合共斥資 5,366 萬元 買入了 11 個物業。其選址策略極具針對性，主要集中在交通樞紐或大型民生住宅區，包括：
荃灣綠楊新邨 (3 伙)
天水圍嘉湖山莊 (3 伙)
上水名都 (2 伙)
沙田好運中心 (1 伙)
另加 2 個工廈物業
這些地點共通點是「鐵路沿線、交通極度便利」，這能大幅降低員工（尤其是外勞）通勤至各區分店的時間與車費成本，提升勞動力調度的靈活性。
商業底層邏輯：居住成本「資產化」對沖通脹
為何選擇「買樓」而非「租樓」作宿舍？這是一場精密的企業現金流與資產負債表博弈。
在輸入外勞政策下，僱主必須為外勞提供合乎標準的住宿。若長期租用大量單位，租金開支將是一筆龐大且純消耗的營運成本（OpEx）。乘著樓市撤辣及樓價處於整固期的契機，銀龍選擇將原本要付給業主的租金，轉化為銀行的供款。此舉不僅解決了員工住宿的剛需，更將資金剛性沉澱於實體磚頭中，達致「居住成本資產化（Assetization）」。長遠而言，這批物業不僅能對沖未來的租金通脹，更為集團積累了可隨時向銀行進行融資抵押的資產池。
📊 銀龍飲食集團 2024-2026 年掃貨物業組合
| 物業分佈地區 | 🏢 單位數量 | 🚆 區位戰略價值與通勤優勢 |
| 沙田 好運中心 | 1 伙 (最新成交) | 新界東樞紐。 鄰近沙田港鐵站，方便調配人手至新界東及九龍塘一帶分店。 |
| 荃灣 綠楊新邨 | 3 伙 | 新界西/九龍西跳板。 鐵路上蓋物業，快速連接荃灣綫沿線之密集餐飲網點。 |
| 天水圍 嘉湖山莊 | 3 伙 | 高性價比重鎮。 呎價相對低水，能以較低成本提供大量床位，且有屯馬綫接駁。 |
| 上水 上水名都 | 2 伙 | 北區防線。 貼近東鐵綫，方便跨境生活圈或服務北區一帶之店舖運作。 |
| 工廈物業 | 2 伙 | 提供後勤支援、倉儲或中央工場的擴張彈性，完善產業鏈。 |
| 總計 | 11 個物業 | 總涉資約 5,366 萬港元 |
📊 餐飲巨頭「租樓 vs 買樓」作外勞宿舍之風控對照矩陣
| 營運決策維度 | 📉 傳統做法：租用物業作宿舍 | 📈 銀龍策略：購入物業作宿舍 | 經一編輯部：財政風控穿透 |
| 成本性質 | 純營運開支 (OpEx) | 資本開支 (CapEx) 轉化資產 | 將資金沉澱於自身資產負債表中，避免長年為他人「供樓」。 |
| 通脹與加租風險 | 極高。面臨業主兩年一簽的加租或逼遷威脅。 | 鎖定成本。 買入後免受租務市場波動影響，長線對沖通脹。 | |
| 稅務與政策成本 | 具彈性，按月交租。 | 需一筆過繳付印花稅。但 「全面撤辣」 直接清除了高昂的辣稅障礙。 | |
| 資本流動性 | 無法套現，租金一去不返。 | 資產池擴容。 在需要資金周轉時，這 11 個物業可隨時作為向銀行融資的優質抵押品。 |
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