樓市專題︳內地買家掃港樓 樓價升勢過急影響用家

本地樓價持續回升，根據差餉物業估價署最新公布，5月份私人住宅樓價指數按月再升1.42%，報321.9點。
值得留意的是，官方樓價指數連升12個月，累升約12.36%，創逾兩年半高位。租金指數亦持續破頂，5月再升0.34%，連升七個月，累升約2.1%。

內地買家全面進場

雖然數據表面亮眼，但細看之下，租金升幅開始放緩，升幅不及樓價，代表租金回報率掉頭回落。雪上加霜的是，市場預期美國年內可能加息，香港因此無望減息，代表樓市又再重返至「負利差」（negative carry），即俗稱的「供貴過租」。
奧雅納董事、東亞區資產管理負責人王兆麒說，隨着近期樓價回升，租金回報率已略為下跌，這令部分買家置業時猶豫不決。
雖然預計下半年購買力仍能維持在一定水平，但樓價升幅將會明顯放緩，料樓價上半年升約8%至9%後，將遇上重大阻力，料全年樓價累計升幅約8%至10%。
綜合各方分析，內地買家是今輪樓市升浪的主要購買力。

分析普遍認為，內地投資渠道相對較少，而且當地樓市仍未復甦，相比之下，香港樓市正在復甦，租金持續上升，加上本地物業較易轉售，所以吸引他們大舉入市。
據美聯物業研究中心綜合土地註冊處資料，按已知買家姓名作分析，今年首五個月共錄7,666宗內地買家註冊登記，較去年同期大升約63.7%；涉及金額約822.1億元，較去年同期急增約96%。

南昌最受內地客歡迎

不過，內地買家置業有其偏好，尤其鍾情新盤與豪宅，而且主要集中在某幾個新發展區，所以即使內地客大舉入市，各類單位樓價表現也有明顯的差別。該行指出，即使是購置二手物業，內地買家也有同樣的偏好。
為了進一步了解內地買家置業偏好，該行選取超過70個指標新晉屋苑，再按區域劃分為「十大新社區」，包括黃竹坑、日出康城、將軍澳南、啟德、南昌、白石角、元朗南、元朗站、荃灣西及大圍。
若按各社區分析，以今年首五個月計，南昌最受內地買家歡迎，錄約94宗二手買賣註冊登記，按年大升約1.7倍，主因是該區一帶屬鐵路沿線屋苑，而且鄰近西九龍核心區。

其次是啟德，約錄88宗二手註冊登記，按年增加約1.1倍。
簡單來說，目前樓市買家結構已經不同，尤其是新盤市場，內地買家佔比愈來愈高，個別樓盤甚至高達三、四成，少數甚至高達七成。
本港的大型代理行亦因此積極大搞來港「睇樓團」，積極開拓內地客源。
值得留意的是，來港「睇樓團」並非新事物。政府於2010年推出樓市「辣招」前，本地代理行也積極籌辦內地來港的「睇樓團」，甚至吸引「溫州炒樓團」掃貨，而媒體亦經常報道「內地豪客斥巨資掃貨」的新聞，並成為代理唱好樓市的營銷策略。
多年前，「溫州炒樓團」聞名全國。當地中小企崛起，不少人成功致富，然後與同鄉自組財團，並透過槓桿，穿州過省投資各類物業，獲利甚豐，後期更走到香港掃貨。

不過，市場其後逆轉，加上各地政府出手，樓市泡沫爆破，「溫州炒樓團」亦因而解散。
雖然目前難以證實有沒有「內地炒樓團」來港掃貨，但自從樓市「撤辣」，愈來愈多內地投資者重新留意香港樓市。
不少中介因此在各大內地社交平台直播，分享港樓資訊，大談投資心得。
部分直播內容專業，不是盲目唱好單一樓盤，反而從地區、物業房型、租金回報等方面作分析，可見這批生力軍與過往的炒家不同，部分人更加理性，入市前會做足研究。

施永青指樓市升溫急

香港樓市向來氣氛主導，而本地投機者猶如羊群，眼見來港置業的內地買家與日俱增，樓價持續上升，也紛紛加快入市，帶動炒風。

施永青早前撰文指，過往樓市復甦通常需要逾一年，讓樓價在低位好淡爭持，但今次緩升的時間甚短，不足一年，已進入急升狀態，令很多原打算入市的用家措手不及。
他認為，樓價升勢過急，主要原因是樓市「撤辣」後，炒家重新入市；加上「北水」湧入，導致市場剛復甦，就有大量投資與投機性的資金湧至。這種情況並不健康，因為炒家會把樓價推至一個用家負擔不起的水平，繼而妨礙民生。
為了避免政府過早干預樓市，以及不會落手過重，發展商宜在新盤銷售時，多點照顧用家，而不是只優惠大手落注的投資者。
事實上，為照顧大手客的需求，加速去貨，發展商也推出特別安排，如設專屬時段可優先購買單位，甚至有「層購」安排，以致優質單位或心儀戶型常被捷足先登，令一般用家難以入市。

人口政策紅利持續成關鍵

最近內地加大力度監管資金外流，令人憂慮本地樓市或因此受累。
雖然高盛預計相關措施對樓市影響輕微，最多僅影響少數的豪宅交易，但有待時間證實。更重要的是，這些消息可能影響目前的市場氣氛，令部分有意置業者暫緩入市。
不過，樓市長遠主要看需求，而非一時三刻的市場氣氛。正如早前所說，內地買家是今輪樓市升浪的主要購買力。
除了投資者外，當中部分人是「剛需」客，有些人為了子女教育來港，不想下一代承受內地高考的競爭，有些人則為了自身發展而來。
據政府資料，截至今年2月底，過去三年，各項人才入境計劃收到近60萬宗申請，當中逾41萬宗獲批。至於以吸納高收入或頂尖學府學士畢業生為目標的高端人才通行證計劃（下稱「高才通」），過去三年收逾15萬宗申請，當中逾12萬宗獲批。

高才通續簽率僅逾5成

雖然「高才通」吸引大量人才來港，但去年申請宗數已見回落。根據入境事務處資料，去年「高才通」接獲約35,705宗申請，按年下跌30%，而且成功續簽比率並不算高，僅超過五成。不過，香港人才服務辦公室總監陳海勁指出，「高才通」近期申請人數較穩定，又認為成功續簽比率超過五成，是不錯的水平。
事實上，由於「高才通」申請門檻相對不高，所以計劃推出初時，吸引很多人申請，但續簽時有一定難度，如要提供「兩址兩單」，其中「兩址」是指個人地址證明及公司地址證明；「兩單」是指薪俸稅單及強積金（MPF）供款單，因此成功續簽比率僅超過五成。

部分「高才通」申請人，尤其是A類申請者，即全年收入達250萬元或以上人士，為避免麻煩，選擇直接在港置業，甚至轉為申請俗稱投資移民的新資本投資者入境計劃（CIES），務求「用錢解決問題」，為樓市帶來一定支持。
雖然國家《十五五規劃綱要》明確支持香港打造國際高端人才集聚高地，但內地各省城亦積極搶人才，而且有完善的產業配套、創業氣氛亦較香港好，近年部分港人亦選擇北上發展創科。換言之，香港仍然要積極發展，以持續維持人口政策帶來的紅利，這樣才能為樓市帶來全新的剛性需求，支持樓市健康發展。