日本民宿「觀光立國」因投訴急升 每年營業天數上限擬設為「0天」 華人投資者恐現金流斷裂兼影響移居大計

擬限制日本民宿營業日數上限為0日

日本觀光廳6月中公布，正研究向地方自治體發出通知，確認地方政府可按實際情況，透過地方條例限制民宿經營。最受市場關注的是，住宅區、學校周邊及需要維持安靜生活環境的地區，可把住宅宿泊事業的營業日數上限設定為0日。換言之，物業即使完成申報，仍可能因所在地區條例而無法接待旅客。

2012年，時任首相安倍晉三上台後，提出「觀光立國」戰略。2013年6月，再明確提出：2030年要讓訪日外國遊客超過3000萬人，其後再將2020年訂為2000萬人為目標。他往後曾公開表示支持民宿發展，又認為必須讓外國人在日本度過愉快的時光。

直至2015年，訪日遊客衝到1974萬，2018年直接突破3000萬，數字上較原先計劃提前了12年完成，令全國民宿成為巨大剛需。

翻查資料，2018年6月施行的《住宅宿泊事業法》，俗稱民泊新法，原意是把原本處於灰色地帶的短租住宿納入監管。一般住宅符合設備、居住及申報要求後，便可經營民宿，但每年提供住宿日數不得超過180日。當時日本力推觀光立國，酒店供應追不上旅客增長，民宿被視為補足住宿缺口的重要工具。

然而，旅客回流後，民宿亦快速滲入普通住宅區。東京、大阪、京都等熱門城市，不少大廈單位、傳統民居及社區小巷被改作短租住宿。居民投訴集中於深夜拖喼聲、街上喧嘩、垃圾分類錯誤、吸煙，以及非住戶頻繁出入大廈等。大阪市近年亦承認，特區民宿增加後，周邊居民投訴多發，並已修訂指引，要求業者加強管理及投訴處理。

日本最早的《旅館業法》可追溯到1958年。其立法核心將地方政府的授權監管界線劃得非常清晰，明確定位在維護「公共衛生」和「善良風俗」這兩大基石上。地方政府在發放酒店牌照時，可以附加必要條件，例如要求旅館加強清潔消毒、嚴格控制噪音、確保房間有適當的光照與通風，或擴大「敏感設施」周邊的限制。

華人投資者經營比例偏高

過去數年，不少華人買入日本物業後改作Airbnb或其他短租平台經營，押注日圓偏弱、旅客回流及短租租金較高，期望回報跑贏長租。大阪因特區民宿制度較寬鬆，一直是華人資金熱門落腳點。日本市場調查及傳媒報道均顯示，大阪特區民宿中，中國人或中國系法人經營比例偏高，部分地區更達四成以上。

危機在於，這批投資者不少並非傳統酒店營運者，而是以物業投資、移居安排或副業現金流作出發點。部分人已投入首期、裝修費、家具電器、管理公司合約及平台營運成本，甚至以預期民宿收入支持按揭及日常開支。若地方條例突然把可營業日數削至數十日，甚至降至0日，原有投資模型即時失效，現金流斷裂風險大增。

市場認為，首批受壓的將是投資型、非自住型及遠程管理的民宿。這類物業多依賴管理公司代營運，業主未必長駐日本，遇上投訴時反應較慢，較容易成為地方政府收緊規管的對象。對部分華人業主來說，若民宿收入消失，物業改回長租未必足以覆蓋成本；若急於放售，亦可能遇上同類盤源增加，令議價能力轉弱。

更深一層，是簽證及營運資格問題。部分在日華人透過經營民宿、成立公司或相關住宿業務，配合經營管理簽證安排。若民宿業務被地方條例壓縮，收入、營業實績及公司持續性均可能受影響，續簽及轉型壓力隨之上升。這亦令今次政策不單是租金回報問題，而是牽涉資產、身份規劃及家庭安排的連鎖風險。

市場人士分析，香港買家如仍打算投資日本住宿物業，不能再只看樓價、匯率及平台房價，地方條例應列為最重要盡職審查項目。京都、大阪、東京、新宿、淺草、福岡及北海道滑雪區等熱門地段，既有旅客需求，亦往往有較高居民反彈。投資前應查清物業所在地是否容許住宅宿泊事業、現行營業日數限制、是否接近學校或住宅專用區，以及有沒有正在討論的新規制。

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