陳振聰「最後物業」半契7.22拍賣！將軍澳富麗花園連天台戶開價433萬 不交吉、不提供樓契成焦點

陳振聰「最後物業」7.22拍賣

已被頒令破產的商人陳振聰，其持有的將軍澳富麗花園1座頂層連天台相連戶二分之一業權，將由破產相關人士透過忠誠拍賣行於7月22日推出拍賣。物業屬法院令出售項目，資料顯示不提供樓契，亦不交吉，起拍價為433萬元。

涉事物業由兩個頂層單位打通組成，原則上為兩伙三房戶，實用面積合共約1,112平方呎，另連天台面積約918平方呎。按銀行網上初步估價，兩伙單位分別約820萬元及812萬元，合共約1,632萬元。

若以今次拍賣的半份業權計算，開價較整體估值的一半約816萬元低約383萬元，折讓約46.9%。以整個相連戶實用面積計，開價呎價約3,894元；若按二分之一應佔實用面積約556平方呎計，則約每平方呎7,788元。

資料顯示，陳振聰與妻子譚妙清於90年代中以逾638萬元購入富麗花園上述兩個頂層單位，當時以聯名形式持有。兩人原本以俗稱「長命契」的聯權共有方式持有物業，其後業權形式改為分權共有，即各自持有一半權益。

據土地註冊相關資料，譚妙清於2018年簽署分割業權通知書，將原本聯權共有的持有方式改為分權共有。由於今次只涉及陳振聰名下二分之一業權，譚妙清所持另一半權益不在拍賣範圍。

長命契與分權共有的分別，是今次拍賣受市場關注的關鍵。長命契下，共有人一般被視為共同持有整項物業，若其中一方離世，其權益通常會由在生共有人承繼；分權共有則將權益劃分為各自份額，每名共有人可處理自己名下份額。換言之，當業權已分割，破產程序可針對陳振聰的一半權益處理，但買家即使投得，亦只是成為半份業權持有人，並非取得整個相連戶的完整控制權。

陳振聰破產令維持至2029年

陳振聰早年因華懋集團已故主席龔如心遺產案成為城中焦點。龔如心於2007年離世後，陳振聰聲稱自己是其遺產唯一受益人，並與華懋慈善基金展開爭產官司。高等法院於2010年裁定陳振聰敗訴，並裁定其所持遺囑並非有效文件。其後陳振聰被控偽造及使用虛假文書，2013年7月在高等法院被裁定罪成，判監12年，至2021年7月出獄。

爭產案敗訴後，陳振聰仍面對龐大訟費及其他債務。華懋慈善基金其後追討相關訟費，陳振聰於2021年8月被高等法院頒令破產。到2025年，破產受託人指他未有充分配合，包括未按要求披露資產、債務及財務資料，並多次缺席聆訊，法院最終批准將其破產令延長4年，由2025年8月起計，意味破產令將維持至2029年。

陳振聰昔日曾被指名下物業資產豐厚，包括港島及九龍多個住宅和地皮項目，市值一度以十億元計。隨着多年訴訟、破產及資產處理，其物業版圖已大幅縮減。今次富麗花園半份業權被推出拍賣，市場視之為其個人財務事件進入尾聲的象徵之一。

市場分析，半份業權、不交吉、不提供樓契，均會大幅收窄買家群。一般用家難以單靠購入半份業權即時入住，按揭安排亦可能較完整業權複雜，投資者則要評估日後能否與另一業權人協商、申請出售整項物業，或透過法律程序處理共有權問題。

又認為，這類法院令或破產相關物業的開價折讓，往往反映流通性、法律程序、時間成本及不確定性，而非單純樓價平貴。對熟悉物業法、拍賣及資產重組的買家而言，半契物業或有議價空間；但對一般家庭買家而言，即使入場價較低，實際風險和後續成本亦可能高於普通二手住宅。

今次拍賣能否吸引承接，關鍵不在富麗花園本身質素，而在於市場願意為一半業權承擔多少法律與流動性折讓。

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