商舖售價已跌一半 有哪些轉機

在香港房地產歷史中，住宅樓價與商舖價格向來是大致「齊上齊落」。
這一次出現嚴重脫軌，核心原因並非宏觀經濟全面崩潰，而在於銀行體系的信貸政策轉變——銀行對工商舖市場採取了「唔放水」，甚至「收水」的審慎態度。

銀行信貸收水結構性打擊

商業房地產（CRE）貸款在香港銀行體系中佔有舉足輕重的地位。按金管局2025年數據顯示，CRE貸款約佔銀行整體貸款總額的14%，並佔與物業相關貸款總額高達44%；其餘的56%則為住宅按揭貸款。
由於商業地產貸款佔物業相關貸款近一半，當銀行出於風險管理考量，對工商舖審批變得極度嚴格、收緊放款額度時，整個工商舖市場的流動性便瞬間蒸發。買家即便有心入市，也面臨求貸無門的困境。

在沒有銀行貸款下，2026上半年註冊數據顯示，全港商舖僅錄得約600宗成交，涉資約80億元。在缺乏按揭渠道的情況下，這些成交基本上都屬於實力買家的全現金（All Cash）操作。
對比之下，同期的住宅市場依然活躍，錄得約33,000宗成交，涉及總金額高達3,600億元。
與住宅對比：2026年上半年，住宅成交金額高達商舖的46.7倍。
回顧歷史，在1997年房地產高峰期，住宅成交金額也僅是商舖的8.2倍。這反映出目前的舖市相對於住宅市場，成交量出現了極大幅度的萎縮。
與歷史高位對比：回顧2012年香港商舖成交最旺的時期，2012年上半年註冊金額曾高達368億元；而在2026年上半年商舖的成交金額，較當年下跌78%。

相反，2012年同期住宅註冊成交為4,500億元，現在的住宅成交量卻比當年高出60%。
投資房地產市場，息口的高低固然重要，但「有沒有錢借」才是決定市場生死存亡的關鍵。然而，從基本面來看，香港的實體經濟與零售業正在釋放出強烈的正面訊號。
旅客量穩步增長：訪港遊客數量持續維持增長勢頭；零售銷貨總值反彈：香港零售銷貨總值已連續13個月錄得反彈。
加上上市公司業績回升：多間與民生及旅遊息息相關的知名餐飲、零售上市公司近月業績均顯示已觸底並強勁回升。
實體經濟轉好，從正面與反向思維來看，工商舖價格在經歷「腰斬」後，現階段可能正是資金充裕者部署買舖的最佳時機。

在經濟基本面已經領先走上復甦軌道的背景下，只要在今年下半年或不久的將來，銀行重新「放水」並放寬香港商舖貸款，筆者相信會為香港商舖市場迎來明顯的轉機。