推動「聯廈聯管」：重塑香港舊樓管理的政策契機

「聯廈聯管」的核心理念，是透過協調多幢單幢式樓宇，共同聘用同一物業管理公司，以達致規模經濟，從而以較相宜費用獲取基本管理服務。早於數年前，香港房屋經理學會聯同市區重建局於九龍城「龍城」區推行先導計劃，向約40幢樓宇推廣該模式，最終成功促成其中4幢參與，並協助業主完成由招標、評審至委聘管理公司的整個流程。當中幗蘋樓及龍威大廈更成功達成共識，聯合委聘同一管理公司，落實「聯廈聯管」。

政府其後在2024年《施政報告》中正式提出推動「聯廈聯管」試驗計劃，並於2025年在四區展開，標誌該模式已提升至政策層面。根據官方近期公佈的數據，試驗計劃已接觸216幢大廈，其中33幢成功落實聯合管理，反映市場對此模式逐步建立信心。至2026年6月，計劃更擴展至全港各區，為期一年，顯示政府對其成效的肯定。

從政策層面分析，「聯廈聯管」具三項關鍵價值。首先是成本效益，透過資源共享，有效降低每戶財務負擔。其次是管理質素，使原本未能負擔管理服務的舊樓，引入制度化運作，包括法團會議、日常巡查及應急機制。第三是風險管控，管理公司可協助業主遵辦屋宇署、消防處等政府部門發出的各類法定命令，與及應對有關大廈管理的法例修訂，從源頭減少安全隱患。

幗蘋樓及龍威大廈的實務個案進一步印證其成效。在維修工程監管、滲水事故跟進、突發停電處理及日常維修等方面，管理公司均能迅速介入並提供專業協調，顯著改善樓宇運作效率及住戶生活質素。

然而，推行「聯廈聯管」過程並非毫無挑戰。首先，業主對繳交管理費及管理責任認知不足，影響收費及管理制度的建立。其次，法團在財務管理及銀行開戶方面面對實際障礙，例如最低存款要求對舊樓業主構成門檻。此外，多幢樓宇之間在經濟能力及期望上的差異，需耗時協調統一決策。在業權分散的情況下，部分業主失聯（如移民或離世）亦影響法定決議進行。更關鍵的是，「三無大廈」在組織動員上的困難，往往需依賴非政府組織進行長期地區工作。再者，部分樓宇本身存在結構或僭建問題，管理公司在接管初期需承擔較高風險，亦影響業界參與意欲。

要持續推動「聯廈聯管」，筆者認為可從三方面加以優化。其一，政府應加大公眾教育及宣傳，提升業主對樓宇管理責任的認知，並透過地區組織及非政府機構協助「三無大廈」成立業主立案法團。其二，建議金融機構檢視法團開戶要求，例如下調最低存款門檻，以配合實際需要。其三，政府可考慮為參與計劃的管理公司建立風險分擔或誘因機制，例如針對高風險舊樓提供支援，以吸引具規模及經驗的物管公司參與。

展望未來，隨着物聯網及智慧管理技術的發展，「聯廈聯管」有潛力突破地域限制；當管理模式由單幢樓宇走向小區管理，不僅可提升管理效率，更有助推動社區層面的可持續發展。「聯廈聯管」的成功關鍵在於能否由試驗計劃進一步制度化，並建立完善配套，在政府持續推動及業界專業參與下，讓這一模式真正落地生根，全面提升本港樓宇安全與居住質素。

香港房屋經理學會會長 黃寶珍女士