【銀主盤止跌回升】青衣一房「4球」蝕三成找拍賣－全港存量止跌重上200個－中價盤急增近八成

【由跌轉升】存量三季插三成七後 一季內彈升近七成

公開資料顯示，全港住宅銀主盤存量曾於二〇二五年六月錄得三百個的階段性高峰，隨後連跌三季，到今年三月底一度跌至一百八十八個，按季減少近一成七，較高峰期大跌約三成七，創近十一個季度新低，有物業代理機構研究部門形容「銀主盤高峰期已過」。然而市況僅維持一季便再度逆轉——今年六月底最新統計顯示，全港住宅銀主盤存量回升至二百零一個，按季增加約一成三，結束連續三季下跌，重返二百個水平之上，當中私人住宅銀主盤增至一百四十五個，公營房屋亦增至五十六個。有分析指，銀行正趁樓市交投回暖加快出貨，部分銀主盤因而重新掛牌應市。

【中價盤急增】五百萬至一千萬存量暴升近八成 九龍新界最受壓

值得留意的是，這波回升並非平均分佈，而是集中在中價物業。據統計，樓價介乎五百萬至一千萬元的私人住宅銀主盤存量，按季急增近八成，升幅遠高於其他價格區間，反映中產家庭供樓壓力相對更為吃緊。往前追溯，二〇二四年全年新增銀主盤個案多達五百四十五宗，按年升近四成，加上同年成交量按年急升逾五成，雙雙創下自二〇〇九年以來逾十五年新高，顯示息口高企及早年「加按」套現的業主，在樓價累積下跌後陸續被銀主接管。地區分布上，九龍及新界一帶過去一年升幅尤其明顯，青衣、屯門、元朗等新界西及九龍舊區屋苑，頻頻出現銀主盤蝕讓成交。

【前景未明】機構料第三季重上二百四十 惟仍遠低於去年高峰

展望後市，有物業代理機構研究部門預期，第三季住宅銀主盤存量有機會進一步回升至約二百四十個左右，但仍明顯低於去年六月三百個的歷史高峰，意味銀主盤增長步伐遠未回到去年的瘋狂水平。與此同時，金管局數據顯示今年第二季末負資產住宅按揭貸款宗數按季大減六成二至四千三百五十六宗，但其中拖欠三個月以上的比率卻由 0.5% 升至 1.25%，反映即使負資產整體數字在回落，個別深陷財困的業主斷供風險仍在上升，銀主盤「回升但未爆升」的格局，短期內或仍會持續。

【執平貨要小心】折讓誘人背後 查冊與欠款陷阱不可忽視

對有意趁銀主盤「執平貨」的買家而言，青衣明翹匯一房單位的案例頗具代表性——銀行估值與拍賣底價之間存在近一成九的落差，看似有利可圖，但銀主盤交易期普遍僅約四十五日，買家須在極短時間內完成查冊、確認欠款及安排按揭，稍一拖延隨時「食白果」。此外，部分銀主盤可能涉及拖欠差餉及管理費，買家需要先行清繳才能正式過戶及申請按揭，實際「埋單」成本未必如掛牌價般吸引。隨著存量重回上升軌道，預期未來一段時間類似「蝕讓上車盤」的報道將會持續出現，但入市前審慎核實物業狀況，仍是銀主盤買賣的首要原則。

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