零售數據回升難撐舖市 業主大吐苦水

根據政府統計處9月底公布，8月零售業總銷貨價值臨時估計為321億元，按年上升5.6%，除了高於市場預期的4.2%外，更連續第16個月錄得增長。銷貨量亦按年增長2.9%，高於市場預期的2.2%。
政府發言人表示，展望未來，經濟持續擴張及就業收入上升，應有助支持本地消費信心和開支。而且訪港旅客人次持續增長；加上未來一連串盛事，應會進一步為零售業注入動力。

消費模式改變成困局

訪港旅客方面，根據香港旅遊發展局公布，今年首八個月累計錄得約3,667萬人次，按年增加11%。其中，內地旅客錄約2,873萬人次，按年增長13%；非內地旅客錄約794萬人次，按年上升4%。
中原集團創辦人施永青近期撰文指出，雖然數據持續向好，但業界感受不到，經營壓力有增無減，很多傳統零售業旺區依然是吉舖處處，主要原因是消費模式改變。

內地旅客消費力減

首先，訪港旅客雖然增加，但受內地樓價下跌等因素影響，內地旅客消費力比以前差；加上，內地放寬進口名牌的限制，內地居民不用來港，亦能購買最新穎的名牌貨。
更重要的是，目前內地旅客不再是購物為主，反而追求飲食、文化及地道體驗，令零售商未能直接受惠。
其次，本地居民消費大舉外流。隨著內地商品及服務質素提高，愈來愈多港人喜歡北上消費。
此外，疫情亦改變了市民的生活習慣，夜間娛樂及宵夜消費大幅減少。
最後，網購迅速普及，現時不再只是年輕人網購，愈來愈多年長的消費者也加入其中。
由於網上平台價格較低、選擇又多、送貨方便，分薄了傳統店舖的生意。

根據統計處最新數字，8月零售業網上銷售價值臨時估計為28億港元，按年升9.9%，佔整體零售價值約8.7%，預計還有不少上升空間。
政府發言人說，隨著消費開支持續轉向數碼渠道，網上零售銷貨價值增長顯著。事實上，以今年首八個月計，零售業網上銷售價值的臨時估計，按年大升約23%。

冀銀行放寬商用按揭

零售業經營艱難，商舖業主叫苦連天。一批商舖業主早前舉辦一場名為「舖市暴跌連鎖效應苦水會」的記者會。
一眾「苦主」於會上將矛頭直指銀行，批評銀行幾乎只願向住宅物業提供貸款，但拒絕為街舖物業提供按揭。
部分「苦主」說，即使一直按時供款，銀行有時仍會主動提早收回貸款，要求即時還款（即俗稱「Call Loan」），逼使他們大幅減價出售物業套現，部分投資者更因此破產。

他們認為，舖價持續下跌，銀行因而進一步收緊信貸，令買家融資更為困難，成交量隨之萎縮。當成交不足，又進一步拖低物業估值，令市場陷入惡性循環。
因此，他們要求金管局向銀行發出指引，適度放寬商用物業按揭。此外，還要求政府承諾絕不增加商業印花稅，並反對開徵空置稅；同時建立渠道，引入內地資金投資商舖等。
事實上，根據差餉物業估價署資料，私人零售物業售價指數已較2018年11月高位大跌近50%。不少傳統零售旺區地舖價格，更由高位大跌70%至80%。隨著銀行「落雨收遮」，許多風光一時的「舖王」更陷入財困，如鄧成波家族、「磁帶大王」陳秉志。

金管局副總裁阮國恒9月底出席銀行學會舉辦的《香港銀行家峰會2026》時主動談及有關情況。他提及，近期有聲音質疑銀行業對實體經濟支援不足，其中來自本地商業房地產業界的反映最受關注。
他重申，銀行在審批及發放貸款時，十分重視風險管理，而業界亦已承諾，不會以物業價值作為信貸審批的唯一依據，還會考慮借款人的還款能力。
而在放款前後，銀行均會持續評估客戶的還款能力。假如借款人無力還款，銀行為保障存戶利益，有其必要Call Loan。
他相信，銀行會盡力在風險管理與支持經濟之間取得平衡，而金管局亦會繼續與業界保持密切溝通，確保銀行作出合適的信貸決定。

住宅與商舖風險迥異

相比起商用物業，銀行對住宅按揭的取態明顯較為積極。
隨著住宅市道復甦，成交回升，各大銀行今年亦積極爭取住宅按揭業務，如透過增加現金回贈及其他配套吸引客戶，反映銀行對住宅市場的風險取態相對寬鬆。
原因並不難理解。住宅始終具有基本居住需求；加上專才及海外學生帶來的龐大租賃需求，市場規模較大、成交亦較活躍，價格和估值相對容易掌握；加上住宅按揭借款人大多依靠工資收入供款，只要就業及收入穩定，銀行較容易評估其還款能力。
此外，樓市回穩後，抵押品價格下跌的風險亦相對減低，銀行自然更願意爭取住宅按揭生意。
反觀商舖情況截然不同。商舖價值取決多項因素，例如租金、出租率、人流及整體營商環境，在零售模式轉型、空置率上升及租金受壓的情況下，舖價和估值仍存在下調壓力。

加上商舖市場成交疏落，變現能力遠低於住宅。在風險明顯高於住宅的情況下，銀行對商舖按揭採取較審慎的態度，其實不難理解。

舖價難返昔日高位

今天舖價大跌，固然受到銀行收緊信貸、息口及市場信心等因素影響，但更深層次的問題，是商舖本身能夠產生的經濟價值已經改變。即使銀行放寬按揭，能夠改善市場流動性，甚至舒緩部分業主短期的資金壓力，也未必能令舖價重返昔日高位，更無法扭轉零售業的結構性轉型。
過去自由行高峰期，人流旺、零售額高，商戶願意支付高昂租金，投資者亦相信舖價可以長期上升。當時商舖既是營商場所，也是投資，甚至炒賣的工具，高租金支撐高舖價，高舖價又吸引更多資金入市。

遊戲規則已變

然而，今天的遊戲規則已改變。網購普及、港人北上消費成風；加上旅客的消費模式轉變，實體店不再是零售交易不可取代的一環。當商舖利潤大減，租金亦會下降，最終必然反映在物業估值及售價上。
這並不代表商舖會失去所有價值。餐飲、美容、醫療，以及講求體驗和品牌展示的行業，仍然需要實體據點。位置優越、人流穩定、用途靈活的商舖，始終有一定的實際需求。而真正改變的是，市場應如何為商舖定價。過去商舖被視為供應有限、租金長升長有的「稀缺資產」，但如今這種資產特徵已明顯失去。
因此，未來商舖市場的關鍵，不是能否重返昔日高峰，而是價格何時調整至商戶負擔得起，而且投資者又願意接受的水平。當租金、舖價與實際營商能力重新接軌，市場才有機會真正見底。

從另一角度看，銀行是管理風險的生意，按揭審批寬鬆與否，反映其對舖市前景的判斷。假如舖市有復甦跡象，成交增加，舖價和租金逐步回穩，銀行眼中的風險自然會下降。只要有利可圖，風險又在可接受範圍內，銀行自然願意放貸，不用他人催促。
換言之，當銀行重新爭做商舖按揭生意，便是舖市真正復甦訊號。