【納米樓再現蝕讓潮】長沙灣161呎戶6年蝕近20%　西九四小龍兩房造價回落15%　細價盤調整未止

本港細價盤及納米樓價格持續尋底，近日多宗二手成交反映跌勢未止。據公開資料顯示，一個位於長沙灣的納米戶，實用面積僅約 161 平方呎，最新以 263 萬元成交，較業主 6 年前購入價大幅貶值近 19.6%，帳面蝕讓約 64 萬元。同一時間，西九「四小龍」屋苑群的兩房單位造價，亦據報較高位回落約 15%，部分成交及叫價已跌穿 900 萬元關口，顯示細價盤及中小型單位市場的調整壓力正在擴散。

納米樓蝕讓潮：多宗成交齊現兩位數跌幅

二手樓市交投近期趨於淡靜，當年在高峰期入市的納米樓業主，陸續加快蝕賣離場。據公開資料顯示，長沙灣一個開放式單位，實用面積約 161 平方呎，最新以 263 萬元易手，呎價約 16,335 元。原業主於 2020 年 7 月以約 327 萬元一手購入，是次轉手帳面蝕讓約 64 萬元，持貨約 6 年，物業樓價期內下跌約 19.6%。另據報道，長沙灣另一個一房單位，實用面積約 301 平方呎，最新以約 495 萬元成交，業主於 2020 年 12 月以約 589 萬元購入，持有約 6 年帳面虧蝕約 94 萬元，單位貶值約 16%。兩宗成交的共通點，均是買家在 2020 年樓市高位時入市，持貨多年後仍要見蝕離場，反映納米樓及細價一房單位的跌浪持續時間較市場預期更長。

相對而言，屯門一個開放式納米戶的成交則呈現另一面——實用面積約 319 平方呎的單位，最新以 340 萬元成交，業主於約 10 年前以約 328.37 萬元一手購入，帳面僅獲利約 11.6 萬元，升值幅度僅約 3.5%，即現時成交價已貼近 10 年前水平，反映即使持貨長達一個世代，納米樓的保值能力依然有限，遠遠落後於同期大型屋苑的升幅。

大市同步降溫：二手樓價指數創逾兩個月新低

納米樓及細價盤的疲態，與大市整體走勢同步。據公開資料顯示，反映二手樓價走勢的指數最新報 160.05 點，按周下跌約 0.71%，是逾 3 個月以來最大單周跌幅，亦令指數跌至逾兩個月以來的低位。其中反映中小型單位的分項指數報 159.91 點，按周跌 0.74%；九龍區分項指數report 159.28 點，按周急跌 1.95%，是逾 1 年半以來最大的按周跌幅。市場分析指，年中起多個新盤以低於二手市價開盤促銷，分流二手客源；同時市場憧憬美國息率有上調壓力，令買家普遍採取觀望態度，交投轉靜，樓價逐步偏軟。值得留意的是，儘管近期連跌，該指數現水平仍較 2021 年 8 月歷史高位回落約 16.35%，但與今年初比較，年初至今仍錄得約 11.06% 的升幅，顯示今年樓市走勢呈現「先升後回」格局。

西九四小龍兩房造價回落15%　部分跌穿900萬

除納米戶外，中小型單位市場的調整同樣蔓延至較大面積的兩房單位。西九「四小龍」——即長沙灣／荔枝角一帶四個落成約二十年的大型屋苑群——近期造價據報較高位回落約 15%。據公開資料顯示，其中一個屋苑的兩房單位，實用面積約 517 平方呎，高層海景戶最新以 938 萬元成交，呎價約 18,143 元，較原叫價 1,030 萬元劈價約 8.9% 方能售出；該業主原於約 18 年前以約 388 萬元購入，帳面長年計仍然大幅獲利，但以近期市況而言，叫價須明顯讓步才能促成交易。另有同一屋苑群的兩房單位，實用面積約 505 平方呎，業主於 2020 年以約 850 萬元購入，現時叫價已降至約 818 萬元，低於購入價，反映部分 2020 年高位入市的兩房買家，同樣要面對帳面蝕讓的壓力。綜合市場放盤資料，現時「四小龍」兩房單位的叫價及成交價，已普遍見於 800 萬元至 960 萬元之間的「9 字頭」甚至「8 字頭」水平，與數年前動輒逾千萬元的高位相比，跌幅不容忽視。

「四小龍」向來被視為西九龍上車客及換樓客的指標屋苑群，鄰近港鐵站及大型商場，過去交投活躍、價格亦相對穩健。如今兩房單位造價連同納米戶同步下跌，顯示本輪調整並非只局限於最細面積的納米盤，而是擴散至中小型單位的更廣闊價格帶，反映置業人士對後市看法轉趨審慎。

市場現況：交投轉淡　業主心態分歧

綜合多宗個案，現時細價盤市場呈現兩種截然不同的業主心態。一部分業主選擇果斷「止蝕」離場，接受帳面損失以換取現金流及盡快完成交易；另一部分業主則仍然堅持叫價，寧願延長放售時間亦不願大幅讓步，造成放盤量上升但成交速度放緩的局面。據公開資料顯示，近期十大指標屋苑的周末二手成交宗數按周持平，反映買賣雙方在價格上的角力仍在持續，尚未形成一致方向。業內人士普遍預期，在新盤持續以貼近甚至低於二手市價推出的情況下，細價盤及納米樓的二手業主短期內仍需面對一定的減價壓力，才能吸引買家入市。

總結：細價盤調整反映置業取態轉變

從 161 方呎納米戶 6 年蝕讓近 20%，到西九四小龍兩房造價回落 15%、個別成交及叫價跌穿 900 萬元，種種案例均指向同一個方向——本港細價盤及中小型單位的價格調整仍在持續，且跌浪已由最細面積的納米戶，擴散至面積較大的兩房單位。對於有意「上車」或換樓的買家而言，這或許是觀察入市時機的參考訊號；但對於持有相關物業的業主而言，如何在「止蝕離場」與「堅持叫價」之間取捨，仍需視乎個人財務狀況及對後市的判斷，成敗仍有待市況進一步明朗。

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