呢隻藍籌股 長線具紅底股質素 股價潛在升幅70% | 港股分析 | 投資有道

呢隻藍籌股 長線具紅底股質素 股價潛在升幅70% | 港股分析 | 投資有道

藍籌股投資有道】雖然香港「5•1」只有一天假期,但在國務院「派福利」下,今年內地「5•1」假期最終由一天變四天,黃金週得以維持,為一眾零售、旅遊概念股帶來喜訊。而本地知名大型商場,一向是內地旅客消費或朝聖打卡的熱點,相關收租股同樣可看高一線。

撰文:SmartED編輯部|圖片:unsplash、新傳媒資料庫

據入境處預計,一連四日的內地「5•1」黃金週假期,共會有668萬人次經各管制站進出本港;而旅遊業議會就估計,內地來港入境團會較去年同期大幅上升六成以上。

雖說近年內地訪港旅客消費模式改變,但這幾天走在銅鑼灣或尖沙咀一帶,仍是到處人頭湧湧,尤其是一些著名大型商場,而持有海港城和時代廣場的九龍倉置業(01997),就可望成為主要受惠者。

2017年才從九龍倉集團(00004)分拆出來的九龍倉置業,主要從事投資物業業務,2018年度業績顯示,來自投資物業的收入134.04億元,按年增長7.27%,佔整體收入近八成(見表一)。

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表一

從具體項目來看,海港城期內錄得收入118.7億元,佔總收入的73%,盈利96.8億元,同比分別增長10%及12%,高於去年同期5%及6%的增長率。

時代廣場收入28.4億元,佔總收入約17%,盈利24.8億元,同比分別增長1%及下降2%。 值得留意,這兩大商場毛利率分別達到81.6%及87.3%。

總計2018年業績,公司實現收入164.81億元,同比下滑21%;股東應佔利潤180.27億元,同比增長5%。

受惠內地旅客增長程度大

收入下降,主要是受發展物業貢獻大幅下滑98%,從2017年的約59億元急跌至不足1億元的拖累;但留意這與公司將業務重心定於香港,內地物業全面出清有關,亦是九龍倉系整體的重組策略,並非相關業務出現問題。

從上述數字可見,海港城對於九龍倉置業整體表現,有著舉足輕重的地位,而2018年高鐵九龍站的啟用後,內地旅客進入香港模式向九龍區傾斜,相反減少了到港島銅灣灣一帶,是造就海港城去年度收益增長的一大原因。

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圖片:新傳媒資料庫

瑞銀研究報告指,收租股中九龍倉置業從內地旅客增加中受益最大,預期未來三年的租金收入的年均複合增長率可達6%,大致符合其過去表現。

該行指出,因目前已屆相對較高水平,加上訪港遊客結構性轉變下,短期租戶升級可能性有限,預計2018至2021年間海港城租金年均複合增長僅3%至4%。

不過,人流增加容許商場向租戶收取更高的營業額分成,推動整體租金收入增長。 至於時代廣場,旅客增長未必如尖沙咀般明顯,瑞銀認為未來三年整體租金增長僅4%。

瑞銀給予九龍倉置業「買入」評級,目標價65港元,預測九龍倉置業2019至2021年每股盈利分別為3.56、3.76及3.94元。

花旗報告指,九龍倉置業去年度基礎淨盈利按年增長6%至100.53億元,由投資物業所得的淨利潤按年增長12%至97.04億元,期內淨負債由2017年度的425億元減至394億元,負債比率改善,重申其「買入」投資評級,目標價為56.5元。

該行還稱,海港城的表現強勁,整體收入按年升10%至118.71億元,經營溢利按年升12%至96.78億元。租戶銷售額按年增長24%,零售收入按年增長14%,年底出租率達98%。寫字樓收入則按年升6%,年底的出租率達99%。

至於時代廣場方面,收入按年錄1%升幅至28.41億元,經營溢利按年下跌2%至24.79億元,租戶銷售額錄12%增長,出租率達98%;寫字樓收入則按年增長4%,平均租金升幅達15%,出租率達98%。

海港城收益前景樂觀 滙證報告指,去年海港城零售銷售增長達23.6%,高於本港整體零售市道14.8個百分點,但近期零售市場有轉弱跡象。

海港城去年末季零售增長放緩至10.5%,而時代廣場零售增長亦只有1.6%,低於行業的增幅2.3%。 該行因此預期,九龍倉置業今年的收入增長將放緩,但仍維持「持有」評級,目標價由47.8元升至50.4元。

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圖片:新傳媒資料庫

九龍倉置業管理層在業績會上表示,海港城過去十年的平均增長率在13.3%,今年1月的零售銷售額亦有逾一成按年增長,預料未來租金成本將會下降,而租金將會上漲,意味收入將會增加。

以本週五(5月3日)收市價計,九龍倉置業市值1,844億元,市盈率10.26倍,息率3.45厘;與其市值相若的太古地產(01972),市盈率6.57倍,息率2.61厘;至於希慎興業市盈率和息率則分別為7.69倍和3.25厘(見表二)。

三者之中,九龍倉置業估值明顯較高,這與上述高鐵效益導致內地旅客移向九龍一帶有關;反觀太古地產與希慎的主要商場資產,都是處與香港島。

另外,九龍倉置業盡沽內地業務,將業務重心完全置於香港,避免受內地房地產政策波動的影響,亦是另一原因。

這一點,只要比較九龍倉置業與以內地業務為主的同系公司九龍倉集團,兩者股價上的表現可見一斑。

最後,九龍倉置業息率吸引,去年度全年派息2.1元,較2017年度的0.95元同比大增121%。 股價自1月低位44.3元升至本週一(4月29日)高位61.3元,累升38%,但目前估值未算高,相信長線而言,九龍倉置業是有變成紅底股的潛力。

九龍倉置業週三(5月8日)收市報58.85元,若以晉身「紅底股」股價起碼100元為目標,即有69.9%潛在升幅。

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表二

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