發展商按揭暗藏魔鬼細節 新盤VS二手樓 上車優劣比較|樓市點睇

發展商按揭暗藏魔鬼細節 新盤VS二手樓 上車優劣比較|樓市點睇

【二手樓・樓市點睇】「一手…二手…一手…二手……」首置買樓應買一手還是二手?尤其若讀者一世人可能只夠財力買一個單位時,當然希望可以在能力範圍之內選中最好。下文繼續有港大鄒廣榮及陳清白分享其看法。

撰文:Smart ED編輯部|圖片:新傳媒資料庫、unsplash

二手樓是較好選擇

已有首期,並以自住為最終目標的話,鄒廣榮認為二手樓是較好選擇。從價錢出發,二手樓當然較新樓開價平;其次,購買一手樓還要跟海外買家競爭。
鄒廣榮表示,發展商提供很多按揭和財務安排,除讓本來很多入不到市的本地居民得以入市之外,其實亦為吸引海外買家市場。
由於身在外地,難以如本地人般抽時間逐間睇盤,而新樓正正好在「無樓睇」,故大多必定集中於一手樓市場。

二手樓 發展商 按揭 新盤 上車 優劣比較 樓市點睇
【二手樓・樓市點睇】圖片: unsplash

發展商按揭暗藏魔鬼細節

較早前,發展商突然將一些非豪宅類樓盤亦以招標形式出售,財力有限的本地上車族就會較蝕底。因此,買樓自住者二手樓更略勝一籌。

發展商的新樓按揭雖然助買家更易上車,但不少計劃均暗藏魔鬼細節。這些毋須壓力測試,申請即批的「呼吸Plan」近年廣受歡迎,又有超低按息輕鬆供樓的一按、二按。

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【二手樓・樓市點睇】圖片: unsplash

之不過,不少都是糖衣包裝,供了數年才發現後期苦不堪言。
以買入約400萬的單位為例,有發展商提供優惠,低於百萬元首期即能「上車」;首三年先供息,首年每月供款低至7,800元;第三年亦僅約12,000元。

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【二手樓・樓市點睇】圖片: unsplash

買家在第四年前未能轉按至銀行按揭計劃,便要沿用發展商的貸款計劃,但年利率高近6.4厘,相當「揦脷」。還未計屆時發展商將再買家追收部分樓價。
按揭計劃眼看抵玩,之前亦有買家「賭贏」發展商,成功轉按賺到優惠的例子。然而市面上的按揭計劃玩法愈來愈層出不窮,一不留神,隨時由人生勝家頓成負資產。

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【二手樓・樓市點睇】圖片: unsplash

陳清白直言,現時一手樓的銷售透明度低。遠在1997年前,發展商賣樓均會在價單列出整幢樓每個單位的售價,清清楚楚。
付款方法亦得兩種,十分簡單:一是建築期付款,一是即供分期,提供折頭。
之後買家找銀行「上會」,並要在個半月內付款;反觀近年的付款方法幾十個,有的一個盤已有四個不同的付款方法。「我自己作為老手都睇唔明。」陳清白笑言。

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【二手樓・樓市點睇】圖片: unsplash

他又道,一般人的心態是樓價愈便宜愈不買,愈難買才吸引到買家搶購。於是發展商被逼推高樓價,更要做到每推全沽般,營造樓價還有空間上升的氣氛。
可是,近年的新樓回報只有一厘多,還要付管理費及差餉。故陳清白認為現在新樓不值得買。

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