80後夫婦月入$55,000有物業 10年計劃 再買300呎樓收租竅門 | 財智姊妹淘 | 經一專欄 | 理財個案

80後夫婦月入$55,000有物業 10年計劃 再買300呎樓收租竅門 | 財智姊妹淘 | 經一專欄 | 理財個案

【物業・經一專欄】30讀者和35歲丈夫希望分別在10年後20年後退休,我們先看看她的財政狀況:

撰文:鄺翠玲@財智姊妹淘 | 圖片:新傳媒資料室、unsplash

【物業】林太(30歲)來信提及目標只有兩個

1.和丈夫(35歲)分別在40歲(10年後)和55歲(20年後)退休;

2.希望在自己退休時能擁有一幢300呎物業收租(新界區也可)。
這能否達成呢?讓我們先看看收支及資產負債表
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註1 :尚餘25年供款期
沒有人能預測10年後樓價、「辣招」情況、按揭條件等等,所以筆者以現時情況分析作為討論基礎:以19年6月新界區平均呎價$13,700計算,這出租物業價值約411萬元,若由林太單名持有及敍造6成按揭,首期連同相關費用需約180萬元,每月供款$9,600,業主的最低入息為$23,000。如希望選購樓價較貴區域,所需資金將更多。

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圖片:新傳媒資料室

筆者認為首要條件是能否在10年內累積得到首期那180萬元。其實現時每月盈餘的萬多元,就算只放在活期存款,10年間也可累積至132萬元,所以首期費用在技術上難度不高的;而筆者留意到林太亦有投資股票,要增強資金的滾存效能,大可將每月部分盈餘也以投資方式處理:若每月將5千元作投資,連同現有股票(假設年增長平均9%),10年後連同活期戶口存款,總資產可達283萬元。

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圖片:新傳媒資料室

林太亦需留意由於當時自住物業仍未供滿,這出租物業會令整體支出提升!當然,物業出租後,若有2.8%回報,每月租金收入約$9,600,剛可抵銷供樓開支,雖然不能有很大的實質財務貢獻(連差管也不夠付!),但財政狀況將有所改善,但不要忘記林太行將退休,沒有她的收入,整體財政又打回原形,每月沒甚盈餘!

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圖片:新傳媒資料室

那在甚麼時間出租物業才能有較實質的貢獻?相信不是短期內啊!舉個例說:如租金能隨通脹增長,10年後租金可達$13,000(假設每年通脹3%),若供樓開支不變,每月可提供$3,400的入息(未扣除差管等雜項),所以「買樓收租以維持生計」是要耐心等待的。

筆者希望帶出另一更長遠考慮:倆人需為漫長的退休生活準備充足的資金(保守估計也要近千萬元),需有配套解決短期內租金收入的不足來補貼生活費,其中一個最有效的策略便是好好地善用剩餘資產作增值收息。

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圖片:unsplash

舉個例子:如可滾存到283萬元,買入出租物業後尚餘約100萬元資金,若投入其中50萬元作增值收息(甚至是年金),以年息4%計算,每月可提供$1,700補足生活費;在林先生退休前,大可積存生息,令退休後生活有更多彈藥。

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圖片:unsplash

另外,兩位在尚未退休前應繼續謹慎理財,在加薪時亦應增加儲蓄額,令達標機會提升!
當然若事情發展未如人意,又樓價飛升至難以負擔情況,林太亦可延後退休或轉至半職,爭取時間累積財富,甚至改為選擇收息項目,在投放額、流動性相對更具彈性。

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