下半年入伙新盤逾萬伙  7月租金或升穿歷史高位  |樓市點睇

下半年入伙新盤逾萬伙 7月租金或升穿歷史高位 |樓市點睇

新盤樓市點睇】下半年有多個新盤相繼入伙,據統計,超過10,000伙可趕及年內入伙,至少五個為逾1,000伙的大盤。不過,有市場人士指出,不要期望供應多就會對租金構成壓力,反而租盤需求殷切,未來租金料難跌,7月租金有機會升穿歷史高位。

撰文:Smart ED編輯部|圖片:新傳媒資料庫、unsplash

踏入下半年,有多個大型新盤準備入伙,當中不乏龍頭發展商的大型新盤,位於西鐵荃灣西站上蓋,由長實集團(01113)發展的海之戀第3A期 海之戀•愛炫美 早前開始收樓,項目提供1,436伙,是下半年最大型的入伙新盤。

睇樓及成交量增

綜合代理消息指,愛炫美現有約70個預租盤,而項目主打的兩房戶,叫租20,000元起。中原地產首席分區營業董事龐耀昌表示,踏入暑假旺季,區內租務市場睇樓量及成交量一直上升,料7月至9月租務高峰成交量可增加兩至三成,當中海之戀•愛炫美近日租盤急增,除了兩房戶之外,三房月租叫價31,000元起;四房戶叫價42,000元起。


至於同屬西鐵站上蓋,由新鴻基地產(00016)發展的南昌站匯璽II,提供1,188伙,業主近日陸續收樓,市場上暫有逾100個租盤,當中有近年受市場關注的開放式戶,月租約15,000元入場。
香港置業高級聯席董事胡耀才表示,匯璽II第5B座中層E室,實用面積270平方呎,開放式間隔,望市景,以15,000元租出,平均呎租55.6元。業主於2018年以651萬元買入,現可享租金回報2.8厘。
至於同屋苑的一房單位,早前以18,500元租出。美聯物業營業經理黃永財表示,匯璽II 3B座高層H室,實用面積362平方呎,一房間隔,租客願意一次過預繳一年租金約222,000元,即平均每月租金18,500元,實用呎租約51元。

業主2017年12月以838.04萬元一手買入,現時可享租金回報約2.65厘。

啟德區物業再成焦點

屋苑亦有不少兩房戶,新近一伙以24,000元租出。利嘉閣分區董事鄭運就表示,匯璽II 3B座高層D室,實用面積約436平方呎,兩房間隔,以月租24,000元租出,實用呎租約55元。
業主2017年12月約1,032.4萬元一手買入,現時可享租金回報約3厘。
另一方面,港鐵公司(00066)早前公布,沙中線將於明年首季局部通車,令啟德區物業再成為市場焦點。其中會德豐(00020)旗下OASIS KAI TAK現有約80個放租盤。

地產代理指,現時項目一房每月租金由16,000元入場;兩房叫租18,000元;三房叫租由30,000元起。
另外,作為新供應重鎮的將軍澳,日出康城晉海(日出康城第IVA期)及晉海II(日出康城第IVB期)均於下半年入伙,關鍵日期分別是10月底及12月底,兩期合共提供2,172個住宅單位。


晉海現有約50個預租盤,實用面積339至1,040平方呎,間隔由一房至四房一套連儲物室,月租由16,000元至50,000元不等,算是可以照顧到不同用家的需要。
同屬新地發展的元朗錦田北,亦有逾1,000個單位入伙,PARK YOHO Napoli合共1,027個單位,當中第22座由發展商轉售為租。市場消息指,當中有約100伙已經租出,呎租約30元至33元。

事實上,近年來,細單位新盤主導一手樓市,而今年有不少「納米新盤」入伙,市場上一窩蜂地放出租盤,但納米樓的租務一樣有價有市。
美聯物業營業經理洪龍菲表示,馬頭角AVA 55近日開始收樓,剛錄得首宗租賃個案,單位為中層B室,實用面積166平方呎,屬開放式間隔,每月租金10,800元,呎租約65.1元。
以業主於2016年一手買入價計,租金回報率約3.9厘。目前項目約有45個租盤,月租叫價最低由11,000元起。
由遠東發展(00035)發展的大圍單幢盤珀玥,提供118伙,實用面積由201至404平方呎。代理消息指,該項目暫有約20個放租盤,其中有一伙高層單位,以月租15,000元放租,實用面積201平方呎,一房間隔,每呎叫租達75元。

業主去年7月,以509.83萬元一手購入,若成功租出,可享租金回報約3.5厘。
港島區亦有細單位預計下半年入伙,其中由長實發展的中環嘉咸街My Central,暫有約30個放租盤,其中高層D室,實用面積827平方呎,三房間隔,叫租80,000元,每呎叫租97元。
恒基地產(00012)主打細單位的西營盤翰林峰,提供共645伙,實用面積174平方呎起,預計關鍵日期為9月中,亦是備受市場關注。

踏入旺季租盤需求大

利嘉閣研究部主管陳海潮表示,在市場剛性需求推動下,租盤陸續被消化,租金未見回落;加上踏入暑期的租務旺季,租盤需求增加,料價量齊升。

他續稱,下半年若中美貿易戰沒有進一步惡化,相信本港樓市會穩中向好,因為其他樓市基本因素沒大變,仍然是供求未平衡;加上低息環境持續,利好樓市走勢,預計下半年整體住宅租金升約3%。
中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出,租賃市場順利進入暑期季節性旺市,租金單季急升半成,即將追回早前連跌兩季共5.3%的跌幅。
他相信未來租金升勢持續,以2018年8月歷史高位37.8元為目標,現時相差0.8%,相信今年7月租金將會升穿歷史高位。

新界藍籌屋苑租金升幅贏市區

據中原地產研究部最新資料顯示,十大藍籌屋苑方面,上半年新界區藍籌屋苑租金率先跑出,當中天水圍嘉湖山莊升6.1%;沙田第一城升4.6%。

期內,鴨脷洲海怡半島升3.5%;鰂魚涌太古城升3.8%;同區的康怡花園升3.6%。九龍區方面,荔枝角美孚新邨升3.4%;紅磡黃埔花園升2.6%。
以沙田第一城為例,23座極高層C室,實用面積327平方呎,6月以月租16,000元租出,創屋苑兩房月租新高,實用呎租約49元。
業主於2009年以165萬元購入單位,現享租金回報率達11.6厘。
翻查資料,沙田第一城兩房單位月租,曾於去年10月跌穿11,000元水平,成交單位為40座低層A室,實用面積284平方呎,業主以10,600元獲承租,平均呎租37.3元。

嘉湖山莊6月有55宗租務成交

至於天水圍嘉湖山莊,6月錄得約55宗租務成交,刺激租金平穩上升,平均實用呎租約25元。
中原地產區域營業經理伍耀祖表示,賞湖居4座低層E室,實用面積448平方呎,兩房間隔,以11,000元租出,平均實用呎租約24.6元。業主於2014年10月以327萬元買入單位,現租出單位,可享租金回報率約4厘。
祥益地產高級區域經理黃肇雯表示,樂湖居12座高層G室,實用面積548方呎,兩房間隔,租客願意預繳一年租金,以月租13,000元承租,平均實用呎租為23.7元。


根據中原地產新簽租約統計,全港107個大型私人住宅屋苑,於6月實用面積平均租金每平方呎錄得37.5元,為歷史第三高。

今年第二季租金最新錄37.5元,按季上升5%,升幅為2014年第三季6.3%後,近五年的季度最大升幅。
中原地產研究部高級聯席董事黃良昇表示,3月租金止跌回升,至今連升四個月共5.3%。當中3月及4月各僅升0.3%,兩個月累升0.6%;5月及6月分別升2.5%及2.2%,兩個月累升4.8%。
2018年8月租金曾創37.8元歷史高位後,進入調整階段,租金連續六個月合共跌5.6%。