財仔推借凸按揭 為上車你夠唔夠薑

財仔推借凸按揭 為上車你夠唔夠薑

港府加辣後,一手銷情情況大不如前;二手成交更一潭死水。甫踏入2017年,財仔率先出招,仿效發展商推出借凸按揭,最高按揭成數可達樓價估值的130%,息率低至最優惠利率(P)加1厘,實際利率僅6.25厘,息率甚具競爭力。

文:鄭福發 ︳ 攝:何柏基(部分)

2016年11月港府推出辣招後,第二套住宅稅率大幅上升至15%,措施打擊一、二手交投逐步減少。大型新盤Grand YOHO入票認購數目不似預期;二手睇樓亦大幅萎縮。

免審查借出120%按揭

近日財仔界率先出招,試圖增加樓巿交投。中原財務首推名為「120除舊立新按揭計劃」,客戶透過中原按揭經紀轉介申請,最高貸款成數達新購物業估值之120%,貸款年期最長30年,適用於一手或二手住宅物業。

持有物業的人士可將持有的物業進行加按或轉按,作購買新物業。新購買的物業,一按最高按揭成數80%。而原有物業最高40%按揭(以新購物業估值計),合共可敘造120%按揭。

現有物業及新購物業敘造「一按」,按揭利率分別為定息6.75厘和P加1厘(實際利率6.25厘)。

上述兩項按息,若與銀行普遍提供P減3.1厘(實際按息2.15厘),息差高達4.1厘。

若與財仔提供的高成數按息比較,坊間普遍逾10厘,上述息率算是具有競爭性。

以購買一個樓價900萬元的住宅物業為例,目前在銀行申請按揭,最高成數達500萬元,買家首期金額須達400萬元。若選上述財務公司的計劃,按揭成數高達80%,首期降至180萬元。

只有買家或家屬持有一層估值450萬元或以上的現契物業,最高便可借900萬的120%,亦即貸款總金額可達1,080萬元。

假設敘造30年期按揭,每月按揭供款67,682元。由於是財仔不受金管局監管,毋須通過壓力測試。

中原按揭經紀董事總經理王美鳳表示,計劃下買家可以零首期或享有低首期之餘,並可套現金額,用作支付高達15%的印花稅及部分置業開支。

王美鳳又指,計劃提供了一個輕鬆低首期安排,一條龍以舊磚頭換新磚頭之換樓方案,讓買家置業極具彈性。

另一方面,上述借凸按揭計劃針對已供滿按揭的業主,提供一個新渠道,讓業主協助年輕的家庭成員入巿,解決銀行按揭成數不足的問題。

據政府統計處《香港統計年刊》資料,截至2015年3月底止,本港約有246.79萬個住宅單位,扣除臨時房屋(14,500伙)及公營租住房屋(約75.7萬伙),自資擁有的私人或資助房屋數目共169.6萬伙;當中逾70%屬已供滿按揭的物業,估計達119萬伙水平。

不過,有財仔界人士指出,計劃複製自新鴻基地產為元朗項目推出的按揭計劃。

在現有物業部分,新地提供首三年免息免供,其後息率低至P減1厘(實際利率4.25厘)。上述計劃息率偏高,吸引力有限,預計只是吸引短期有資金人士,作應急之用。

銀行減息對抗財仔

主要按揭轉介公司經絡按揭同日推出借凸按揭,最高按揭成數進一步推高至130%,最高貸款額更達2,000萬元,息率劃一6.5厘,不同之處是設有罰息期六個月。

經絡按揭轉介市場總監劉圓圓續指出,現行監管下,巿民置業門檻高。新計劃可讓客戶以零首期入巿,並有擁有額外現金,增加財務露活性。

財仔爭一按,銀行繼以低息爭客。巿場盛傳滙豐銀行及中銀(香港)再度劈按息,最近按揭計劃低至銀行同業拆息(H)加1.33厘,而有中小型銀行更低至H加1.3厘。該優惠只提供予貸款額逾800萬元以上的優質客。

美聯物業住宅部行政總裁布少明認為,2017年資金持續流向一手市場,成交金額有機會創出2,000億元紀錄,涉及成交量料達19,000宗水平;至於二手市場累積的購買力料於農曆新年假期後釋放。

事實上,近期多個新盤亦蠢蠢欲動。繼元朗Grand YOHO二期及啟德1號二期開價後,荃灣兩大項目,包括柏傲灣及全•城滙部署短期內登場。

本週二(1月10日)新世界旗下的柏傲灣推出銷售網站,預計短期內上載樓書,最快農曆新年前開售。

至於華懋旗下荃灣西站項目,本週正式命名為全•城滙,正待批預售樓花同意書,提預計將於第二季度開售。

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