二手居屋均價破500萬元 白表綠表上車必知要項|地產專題 |樓市點睇

二手居屋均價破500萬元 白表綠表上車必知要項|地產專題 |樓市點睇

【二手居屋樓市點睇】私人住宅樓價持續高企,連帶二手居屋市場也不斷出現成交紀錄。有市場人士認為,鑒於未補地價的居屋或公屋放盤量向來相當有限,相信二手居屋樓價持續乾升。

撰文:Smart ED編輯部|圖片:unsplash、中新社、新傳媒資料室

根據香港房屋委員會及房屋署網頁最新數據顯示,上半年每宗居屋第二市場買賣平均作價約為506.1萬元。 作價再創1997年有紀錄以來新高,並較去年下半年的467.3萬元,上升8.3%。與去年同期比較,累計升幅約2.9%。

上半年共錄1,189宗居屋第二市場買賣個案(按簽署臨時買賣合約的成交為準),較去年下半年的643宗,急增85%,創近三年以來最多。 物業成交總值約60.17億元,創有紀錄以來最高,並較去年下半年的30.04億元,急漲近1倍。
二手居屋 私樓 公屋 放盤 地產專題 樓市點睇

天頌苑為上半年最熱賣屋苑

利嘉閣地產研究部資料分析顯示,上半年按物業價值劃分,當中價值600萬元或以上的組別交投升幅顯著,錄得262宗買賣個案,物業成交總值17.78億元,分別較去年下半年大增205%及209%; 按屋苑劃分,上半年天水圍天頌苑共錄57宗買賣,涉及總值約2.29億元,較去年下半年分別增加27%及44%,並成為上半年最熱賣屋苑。 至於第二及第三位分別為馬鞍山錦豐苑及天水圍天盛苑,分別錄得46宗及41宗,成交總值約2.39億及1.98億元。

在上半年的登記中,以大角咀富榮花園14座中高層D室的成交價最為矚目,單位實用面積592平方呎,以1,030萬元易主,平均實用呎價約17,399元,創全港第二高樓價居屋登記。

二手居屋 私樓 公屋 放盤 地產專題 樓市點睇
圖片:新傳媒資料室

鄰近富榮花園的另一指標居屋海富苑,近日都有破頂成交。 代理指,海寧閣高層4室,實用面積538平方呎,早前獲公屋綠表客以655萬元購入,平均呎價約12,175元,創該屋苑第二市場新高。 據了解,原業主於2009年中,以139萬元購入,持貨十年,大賺516萬元離場,單位升值3.7倍。 房屋委員會最新公布的臨時數字顯示,7月上旬只有16宗成交,幾乎平均每日只有一宗成交;6月整體居屋第二市場有140宗成交,亦較5月減少38%。

東旭苑現癲價成交

不過,7月未補地價居屋的平均成交呎價升至9,625元,令整體居屋第二市場呎價連升九個月,而6月整體平均總價、平均呎價、呎價過萬元個案比例,均再創歷史新高。

事實上,居屋二手市場續現癲價,筲箕灣居屋東旭苑一個三房海景單位,早前以900萬元售出,平均呎價達13,846元,樓價及呎價均為同類物業市場的新高紀錄。

有區內代理消息指,上述癲價單位為東旭苑A座中層4室,實用面積650平方呎,叫價908萬元,僅輕微減價後,已獲得買家承接。 原業主於2014年,以約530萬元購入,持貨五年獲利約370萬元離場,期內升值近七成。 舊紀錄亦是來自同一屋苑,於去年5月錄得,C座一個高層單位,實用面積650平方呎的三房戶,當時以893萬元易手,紀錄維持一年已被打破。

二手居屋 私樓 公屋 放盤 地產專題 樓市點睇
圖片:新傳媒資料室

目前該屋苑僅提供不足十個賣盤,同類海景單位叫價高達938萬元,平均呎價超過14,000元,意味隨時有機會再破頂。 青衣居屋青泰苑早前有三房戶,以588萬元未補地價易手,造價創屋苑新高。 中原地產區域營業經理梁岳宏指出,青衣居屋青泰苑F座俊泰閣中層9室,實用面積645平方呎,以未補價第二市場588萬元售出,平均呎價9,116元,創屋苑未補價新高。 上一次高位是在5月錄得,當時實用面積554平方呎的中層戶,以553.8萬元售出。 Q房網香港董事總經理陳坤興表示,中美貿易摩擦、香港政治局勢、股市波動等不明朗因素,勢必拖累整體樓價的升幅。

但鑒於未補地價的居屋或公屋放盤量向來相當有限,相信二手居屋樓價會維持乾升的現象。 居二市場持續熱鬧 隨著新一批「白居二」,將於下半年投入市場;加上新居屋的向隅客,相信稍後居二市場繼續熱鬧,有機會進一步推高呎價。

利嘉閣地產研究部主管陳海潮指出,年初,中美貿易關係一度好轉;本港樓價調整過後重展升浪,以及「白居二」等用家全面入市,刺激交投,樓價料報復式反彈,資助房屋售價亦突飛猛進。 他續稱,「白居二」計劃恒常化,為第二市場注入穩定購買力,料低息環境持續之下,無減用家的上車置業意慾,平均售價料平穩向好。

二手居屋 私樓 公屋 放盤 地產專題 樓市點睇
利嘉閣地產研究部主管陳海潮。圖片:受訪者提供

主打新界西北居屋及上車盤的祥益地產總裁汪敦敬,今年初已預期樓價回勇,當中居屋及600萬元以下的上車盤,供應少而剛性需求強勁,陳海潮相信已經觸底,今年內料可回升至原本水平。

新居屋現撻訂個案

正當二手居屋缺貨而令價格乾升,有「幸運」市民卻放棄抽中新居屋的機會,寧願損手賠訂離場。 上一期(2018年)的新居屋包括長沙灣凱樂苑、啟德啟朗苑和東涌裕泰苑,共4,431伙單位已於5月完成揀樓程序,但近日不時出現撻訂個案。 據房委會的成交紀錄,長沙灣凱樂苑E座一個27樓4室單位,於7月初被撤銷買賣協議,成交價約438.5萬元。

二手居屋 私樓 公屋 放盤 地產專題 樓市點睇
圖片:新傳媒資料室

倘若買家損失最多一成訂金,意味最高損失43.86萬元離場。單位位於高層,面積629平方呎的三房優質單位,於3月1日簽訂買賣協議,即是於揀樓期第二天已被揀選。 按房委會今期出售居屋的做法,料撻訂單位有機會於2020年的居屋發售計劃推售。

買家入市前計錯數

翻查成交記錄冊,上一期居屋至今錄得約八宗撻訂紀錄;另外,啟德啟朗苑及東涌裕泰苑也曾有撻訂個案。 長沙灣區的綠置居麗翠苑,亦接連出現撻訂個案,最新一宗是5月21日成交第2座14樓,樓價173.26萬元。 麗翠苑原為公屋,房委會選取其中四座撥作綠置居,提供2,545個,面積184至452平方呎單位,售價93萬元至306萬元,平均呎價約6,200元。

撻訂的原因,很大程度是因為買家入市前計錯數,房委會推售的居屋及資助出售房屋項目,雖然會向參與承造按揭的銀行或財務機構,提供按揭還款保證。

二手居屋 私樓 公屋 放盤 地產專題 樓市點睇
圖片:新傳媒資料庫

運輸及房屋局局長陳帆早前回應立法會議員書面質詢時指出,銀行或財務機構可拒絕向任何買家提供按揭貸款。 並稱房委會的保證是一種不足額保證,倘售出單位的收入,未能全數償還業主拖欠的貸款餘額及利息等雜費,房委會只會支付欠款,並會向業主追討所有欠款及利息。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚認為,房委會提供居屋的按揭保證是30年為限,但有銀行及財務公司願意超額提供按揭,即樓齡五年之後,依然提供25年還款期的九成按揭。 為壓抑居屋不理性升勢,確實有需要檢討及修訂居屋的按揭上限。 再者,部分二手居屋未補價呎價超過12,000元,補地價後超過17,000元,即一個500多呎的居屋單位,市值要900萬元,令人懷疑日後的獲利空間。

相關文章