樓價租金有得減 買家租客有得揀|香港樓市2019|布少明|樓市點睇

樓價租金有得減 買家租客有得揀|香港樓市2019|布少明|樓市點睇

樓價樓市點睇】最近市場觀望氣氛籠罩,但是淡市中仍有一個大型新盤突圍而出,入票反應熱烈之餘,更即日沽逾250多伙並旋即加推,為淡靜的樓市注入動力。

撰文:布少明|圖片:新傳媒資料室、unsplash

反觀二手市場方面,在環球及本港經濟前景不明朗下,投資氣氛低迷,各大屋苑交投量以致樓價均有所下跌。 綜合美聯分行資料,統計8月12日至8月18日的一週,全港35個大型屋苑僅錄得25宗買賣。 雖然較前一週的15宗按週大增近67%,但主要是之前一週的數字太低的原故,事實上仍未及2月初涉及農曆新年假期一星期的26宗,是為今年第三低,繼續於低位徘徊(見下圖)。

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失業率無大升跡象

樓價方面,美聯樓價指數最新8月7日至8月13日的一週報173.5點,按週下跌約0.2%,連跌三週,較四星期前亦跌近0.4%,比紀錄高位跌約1.9%。 筆者在專欄中常說,失業率高低其實是影響樓市的一個重要因素,因為人人有工做、自然供得起樓,住屋需求上升之餘,更不會出現因失業而要急賣樓的情況。

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人人有工做、自然供得起樓,住屋需求上升之餘,更不會出現因失業而要急賣樓的情況。圖片:unsplash

然而,政府統計處最近公布,本港5月至7月的失業率為2.9%,較上一期數字微升0.1個百分點,打破自2018年3月以來維持2.8%不變的紀錄。 不過,是次失業率僅是微升,仍處於歷史上的低位,在可見的將來也未有大升的可能,故暫時對樓市的影響有限。

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是次失業率僅是微升,仍處於歷史上的低位,在可見的將來也未有大升的可能,故暫時對樓市的影響有限。圖片:PhotoAC

樓價租金有得減

惟須密切留意的是,失業率上升的持續性,將成未來經濟的重要指標。 在本港經濟衰退氣氛瀰漫下,二手投資者膽怯,劈價個案頻現。 但是樓價回調的速度極為緩慢;反而由於不少業主轉售為租,帶動租務急速彈升。 事實上,租金與樓價關係一向密不可分,往往向著同一方向走。

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在本港經濟衰退氣氛瀰漫下,二手投資者膽怯,劈價個案頻現。圖片:unsplash

鑒於現時樓市下滑,加上不少大型新盤入伙,放租盤料大增,相信二手樓租金難免同樣受壓。 租金跟隨樓價下跌,對用家及準上車客而言,無論是想入市還是「租住先」,均開始「有得揀」。 有市場人士憂慮,樓價會否開始大幅回調?筆者認為大跌機會不大,暫時無需過慮。

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無論是想入市還是「租住先」,均開始「有得揀」。圖片:新傳媒資料室

首先,樓價出現「災難性」地大跌兩至三成或以上,以往只曾於「亞洲金融風暴」、「沙士」及「金融海嘯」時見過,暫時未看到樓價會急跌至如斯慘烈的跡象。 另外,樓價向來由供求主導,綜合外圍及本地影響,相信第三季樓價回調幅度僅約3%至5%,低息環境及供應短缺等宏觀基本因素將繼續支撐樓市。

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