中產夫婦有三層樓兩車位、400萬現金!想55歲退休 月月有現金流|諗sir|經一專欄

中產夫婦有三層樓兩車位、400萬現金!想55歲退休 月月有現金流|諗sir|經一專欄

【現金流・經一專欄】讀者和丈夫同是48歲,無小孩,都是屋邨出身,努力讀書上大學及不斷在商界打拼,現工作已有些成績,有些理財問題則要請教諗sir。

撰文:諗sirHomebloggerhk)|圖片:新傳媒資料庫、unsplash

諗sir:

本人和丈夫同是48歲,無小孩,都是屋邨出身,努力讀書上大學及不斷在商界打拼,現工作已有些成績,可是理財問題則要請教閣下。本人年薪約280萬至300萬元;丈夫年薪120萬元,全部有報税。資產方面,自住於又一居複式聯名單位,2012年以1,600萬元連車位買入,現值2,600萬元,欠按揭1,100萬元。沙田富豪車位兩個,無按揭,兩年前各以75萬元買入,現價80萬元,每月共收租3,600元。英國曼徹斯特一手新樓,三年前以130萬元買入一房,今年5月已收樓,發展商保證頭兩年6厘回報。英國曼徹斯特一手新樓樓花,兩房連一車位,兩年半前買入價約180萬元,已付四成,明年初收樓。

其餘還有100萬元藍籌股票,以及現金400萬元存於mortgage link戶口。目標是可於55歲退休,專注藝術發展及陪家人,月產出10萬元現金流支付每月使費。請問諗sir,應如何運用400萬元現金?現時樓價稍稍回調,應否買一個600萬元或以下單位做學生宿舍,剩下的買債基?兩個車位已放盤兩個月,仍未賣出,是否應考慮按了兩個車位先拿80萬元現金出來投資?長遠來說,希望英國及香港也能三宅,再加債基及直債產出現金流,這個方向對嗎?請諗sir指教。

讀者Macy Ho

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圖片:新傳媒資料庫

車位市差最緊要賣得快

炒富豪花園車位就如豪景車位,市差一定要走。現時二手車交投很少,劏廈、偏遠車位、studio單位這些投資物不要碰。最近5,980元月租青衣酒店包早餐的事例,就是studio及一房單位的哀歌。因此筆者認為讀者車位無論是小賺還是小蝕,都要趕快賣,不要加按。

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車位無論是小賺還是小蝕,都要趕快賣,不要加按。 | 圖片:新傳媒資料庫

投資首選月月有現金流

讀者投資的特點,是現金流低或零現金流,成堆嘢最叻就係兩個車位有幾千元收,同埋英國樓個「假租金」。要知道Cash On Delivery永遠是動人的,買樓講價講到尾,一疊現金勝過成桶口水;正因如此,投資最好選能月月提供現金的;但海外新樓之包租,很多時都屬「羊毛出在羊身上」。英國樓同石門樓無嘢好做,keep住就算。賣走車位連同400萬現金再加100萬元藍籌,即約650萬元,可看看能否用自住樓加按200萬至300萬元出來,共800萬元開立私人銀行戶口。

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私銀戶口回報高

私銀戶口保密性較強及儲存於海外,唔一定香港人,世界上任何有錢人都需要;二是提供低融資成本,增高回報。私銀做些渣打銀行或保誠的直債,先試三成槓桿,7厘的渣打槓桿至9.8厘回報已不錯;另外由於只槓三成,基本上除非渣打有「滅亡級」的消息外,否則都不會call loan。

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慢慢試好玩法,才轉更高槓桿至五成,或情況許可下,買少少內房債都無妨。至於債基,在私銀或銀行做都可,800萬元資金收12厘息計,一個月都有80,000元月入提供。此等操作,才是改善生活。至於買甚麼海外一手新盤同偏遠車位,讀者自己說說除了幫經紀外,幫了自己甚麼?

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