《收回土地條例》 增土地供應  為發展商添短線收入|樓市點睇

《收回土地條例》 增土地供應 為發展商添短線收入|樓市點睇

【收回土地條例】近日本地政治風險升溫,但樓價卻沒有出現顯著下降,歸根究柢是政府手上沒有足夠土地。如要解決樓價高昂的問題,政府還有絕招就是引用《收回土地條例》,向土地業主或地產商徵收土地。
撰文:Smart ED編輯部  | 圖片:新傳媒資料室、unsplash

根據香港法例第124章《收回土地條例》,當行政長官會同行政會議決定須收回任何土地作公共用途時,容許行政長官命令收回該土地,並予以補償。

《收回土地條例》只被引用過13次

此條例在過往並不是經常採用,因政府需平衡各方利益,使條例只被引用過13次,而且較多都是用來收地作修橋築路等基建項目。

綜合網上資料顯示,現時香港農地連同魚塘及基圍地的總面積約有66平方公里,約佔5.9%(見圖二),其中農地面積為50平方公厘,而四大發展商便持有約10平方公里的農地,即是當中的20%左右。

香港土地用途分析

恒地最多可獲619億賠償

擁有最多農地儲備的為恒地,約有4,590萬平方呎(見圖三),佔農地總面積的8.3%。其次是新鴻基地產(00016),擁有約3,100萬平方呎,佔農地總面積的5.4%;第三為新世界發展(00017),則擁有1,686萬平方呎的農地,佔農地總面積約3.2%。最後是長實,約持有1,340萬方呎農地,佔農地總面積約2.4%。

農地分甲、乙、丙及丁四級,當政府在收農地時,給予每層的賠償金額都有所不同。如甲級農地賠償金額為每平方呎1,348.8元,乙、丙及丁級的農地每平方呎賠償金額,分別為1,011元、674元及404元。如果依照這個計算方法,假設政府引用條例強制收回四大發展商手上所有農地,同時全部都是甲級農地,恒地可得到619億元;新地可得418億元;新世界可得227億元,以及長實可得180億元。

四大發展商擁有農地總面積

農地轉換有難度

恒地在收回農地上,最多可以獲得619億元賠償,即相當於恒地已發行股份市值約30%,因此當盛傳政府會在施政報告中提出引用條例收回農地來興建公屋時,已於9月11日帶動四大發展商股價一同上升,如恒地升4.3%;新地升3.2%;新世界升2.8%。

即使是擁有農地最少的長實股價也升3%。可想而之,一旦未來引用條件收回,可以帶動部分地產股的短期升幅。雖然四大發展商未能把現有農地利益最大化,但是如果市民心水清便會知道,即使政府沒有把發展商手上土地強制收回,而是自己用來發展,但在農地轉換已有幾個難關要過。

發展商持有大量位於新界的農地有待發展
發展商持有大量位於新界的農地有待發展。圖片:新傳媒資料室

首先申請規劃的第一步已需要至少八至十年時間,其後過了城規會後拿到地政署的批准,再要經過各個部門同意,最後再拿到初步土地條款協議,還要額外10至12年時間,即是發展商可能需要20年才能到達補交地價階段。

引用《收回土地條例》可增加土地供應

因此有指引用《收回土地條例》,一方面可以增加土地供應,來建更多的公屋;另一方面,可以為發展商帶來收利益,不用繼續把資金壓死在該地,反而可以用來投資其他地方。

收回土地條例
圖片:新傳媒資料室

增加發展商短線收入

根據市場統計,如果政府只抽出四大發展商當中約30%的農地轉換為房屋用地,建屋規模已大於九個太古城區。根據美銀美林研究指出,一旦政府引用條例收回發展商農地,短期內會增加發展商收入。當中因為恒地、新地擁有最多農地,所以與政府合作機會最大。

目前四大地產商的農地主要分佈在古洞北、粉嶺北、洪水橋,以及元朗南地帶,如果參考政府在2007年發表的《香港2030:規劃遠景與策略》,當中政府把古洞北、 粉嶺北等614公頃土地列入新發展區,區內最高地積比率為6倍,最多可建35層高樓,提供60,700個單位。 當中資助房屋佔36,600個,其餘的24,100個則是私人單位。

收回土地條例
圖片:Unsplash

在古洞北地段上,擁有最多農地的為長實,如在雙魚河沿岸擁有112萬平方呎的土地,當中有40%更可建為私樓。另外在粉嶺北區,恒地擁有最多地,一共有240萬平方呎土地,估計約有逾80萬平方呎土地可符合原址換地之條件,其餘則可能會被政府以現金補償方式,收回作公共用途。

在洪水橋發展上,因鄰近港深西部公路,未來將會連接屯門西繞道及市區策略性公路,所以各個地產商對該地同樣虎視眈眈。雖然新地的土地主要集中在中天平山村,土地面積達1,400萬平方呎,但大部分土地被政府規劃成公營房屋用地,估計不能換地,只可收取政府賠償。因此他們轉攻洪水橋,早已在2015年斥資6,108萬買入區內26個地段,而恒地在該區亦有24個地段。

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