【YOHO業主慘蝕110萬】二手業主蝕讓成交頻現 元朗成重災區

【YOHO業主慘蝕110萬】二手業主蝕讓成交頻現 元朗成重災區

社會氣氛緊張之下;加上日前政府緊急推出《禁止蒙面規例》,令未來經濟前景更添陰霾,大大影響二手業主的持貨意欲,有個別業主以低價出售物業,甚至蝕讓離場,當中不乏大型新屋苑,當中以元朗區情況最為嚴重。

撰文:SmartED編輯部|圖片:新傳媒資料室

事實上,社會爭議持續,令樓市氣氛轉趨不穩,近期二手市場都接連錄得蝕讓成交個案。當中元朗區自7月21日發生市民打鬥事件後,區內整體二手成交一直下滑,其中區內指標新屋苑GRAND YOHO,接連錄得蝕讓成交。

美聯物業高級分區營業經理徐君寶表示,元朗GRAND YOHO第1座低層E室,兩房間隔,望園景,實用面積約523平方呎。原業主叫價約850萬元,日前終以810萬元成交,實用呎價約15,488元。據悉,原業主於2016年9月以約840.4萬元一手購入單位,賬面蝕約30.4萬元。惟扣除各項使費,共慘蝕逾110萬元離場。

二手蝕讓成交

GRAND YOHO、峻巒業主 扣除使費明賺實蝕

中原地產營業經理王勤學表示GRAND YOHO 2座高層C室,實用面積595平方呎,三房間隔,日前以950萬元沽出,實用呎價15,966元。2016年原業主以約915萬元一手購入單位,持貨三年,賬面雖獲利約35萬元或4%,惟扣除印花稅、佣金等雜費則明賺實蝕,預計蝕近10萬元。同區由同一地產商發展的峻巒,亦有業主要蝕讓離場。

中原地產高級區域營業經理梁朗麒表示,峻巒第1A期9A座高層C室,實用面積651平方呎,三房間隔,日前以736萬元成交,實用呎價11,306元。2015年12月原業主以706.8萬元一手購入單位,賬面僅賺29.2萬元,四年升值4%。扣除釐印費及佣金等開支後,料倒蝕約40,000元。

另同區RESIDENCE譽88,第1座中層單位,實用面積931平方呎,剛以約1,000萬元獲承接,平均呎價約10,741元。據了解,原業主於2013年以約955萬元一手購入單位,持貨約六年,賬面只微賺45萬元,單位升值約4.7%,料有機會蝕扣除釐印費及佣金等開支離場。大埔屋苑亦有錄明賺實蝕的二手成交。

代理消息稱,逸瓏灣II第9座一伙高層戶,實用面積770平方呎,連車位以1,980萬元成交,平均呎價25,714元。據了解,原業主2015年以逾1,600萬元一手購入,扣除現時市值近300萬元的車位,賬面近乎平手離場,料有機會蝕使費。二手市況波動,市區樓續有蝕本二手成交。

據土地註冊處資料顯示,灣仔星街5號中層單位,實用面積408平方呎,今年8月以1,100萬元易手,平均呎價26,961元。買家登記為YUNG HOI YAN,與本港立法會議員容海恩英文拼音名字相同,料為同一人。原業主於2010年以1,175.6萬元購入,持貨九年,未計使費,賬面已蝕75.6萬元,扣除各項使費,大有機會蝕逾百萬元離場。

容海恩接受傳媒查詢時表示,承認是次以首置客身分入市,而該物業長遠會留給父母居住,又認為「香港環境都唔錯」及「長遠持有無乜影響」。

出血個案頻現 何文田天鑄業主蝕280萬

何文田天鑄亦有出血個案。區內代理消息指屋苑6座低層C室,實用面積1,266平方呎,日前連車位以3,850萬元易手,平均呎價約30,411元。據了解,原業主於2015年以3,943萬元一手購入該單位連車位,賬面蝕約93萬元,若連同當年購入稅款及是次交易的雜費計算,料蝕逾280萬元。

天鑄
何文田天鑄低層連車位業主料蝕逾280萬元。

東涌洋房更出現業主大幅減價達500萬元蝕讓個案。區內代理消息指出,東涌水藍天洋房一幢雙號屋,實用面積1,717平方呎,三房間隔,原業主原叫價3,180萬元,近日減價500萬元,最終以2,680萬元售出,平均呎價15,603元。原業主2005年以約2,580萬元購入,持貨14年,是次沽出,賬面賺100萬元,升僅4%。若計入購入單位的釐印費等開支,料蝕約36萬元。

一手新盤樓價裂口低開

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑指出,受中美貿易戰及社會運動影響下,週末期間,大部分經濟活動幾乎停頓。各區二手屋苑睇樓氣氛轉差,一手新盤亦選擇平日推售。他預料,樓價指數仍會向下調整,二手樓價11月跌幅將繼續擴大,料單月再跌逾1.5%。加上近月一手新盤樓價可謂裂口低開,多個新盤訂價對比同區二手新型屋苑有約兩成折讓。此外,發展商提供多種優惠如長成交期,吸引買家入市,帶動近日新盤交投造好。

陳永傑
中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑。

一手新盤同時搶去大量二手客源,令二手交投受壓,估計年底一手成交將會好轉,減價風氣將會蔓延至二手市場。不過,普縉執行董事及企業發展部總監(估值及物業管理)張聖典則認為,目前市場上的業主普遍有一定財政實力;加上低息環境已持續一段時間,市場上不乏已完成供款的物業。在此情況下,要業主「蝕讓」或無利可圖地出讓單位機會不大。他指減價及蝕讓成交應屬個別少數或因早前叫價過高,料第四季的樓市表現,相信會因應本地和外圍的正反因素在窄幅範圍上落。

投資氣氛差 車位也要蝕

住宅市道弱勢,車位交投氣氛同步回落。曾經是不少投資者樂園的天水圍嘉湖山莊車位,近期接連出現車位蝕讓成交。中原地產分行經理曾芷妍表示,嘉湖山莊翠湖居停車場一個單號車位,原業主眼見近月外圍及本港局勢動盪,叫價125萬元放售上述車位,最終減價11.2萬元或9%,至113.8萬元沽貨。原業主於今年4月中以133萬元購入該車位,賬面損手19.2萬元或14%。以嘉湖山莊車位租金市值2,500至2,700元計算,預計新買家可享約2.6厘至2.8厘回報。

另一宗蝕讓涉及麗湖居一個單號車位,原業主於今年3月斥資130萬元連租約購入。

車位按月創逾十年新低

最近見市況波動,有感後市不明朗,決定沽貨套現,將車位以118萬元連租約沽出,持貨約五個月,賬面蝕讓12萬元或9%。事實上,住宅車位買賣合約9月僅錄得不足200宗,按月創逾十年新低。

車位
住宅車位買賣合約9月僅錄得不足200宗,按月創逾十年新低。

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出,2019年9月份整體住宅車位買賣合約登記(包括一手及二手)僅錄得199宗,總值3.66億元,較8月的465宗及10.38億元,各下跌57.2%及64.7%。黃良昇解釋發展商暫停推售車位,以致一手登記僅53宗及1.39億元,較今年高位4月份的286宗及7.74億元顯著回落。以致整體車登記宗數為2009年2月份133宗後,首次跌穿200宗水平,並創下逾十年按月新低。金額則為2016年3月3.1億元後,首次跌穿4億元水平,並創下三年半按月新低。

按季方面,整體車位今年第三季錄得1,100宗,總值24.03億元,較第二季的1,986宗及44.32億元,下跌44.6%及45.8%。當中一手登記佔442宗及12.6億元,按季下跌39.6%及29.1%,宗數為16個季度新低。而二手登記錄為658宗及11.43億元,按季跌47.5%及56.9%。

有業內人士指,汽車並非必需品,車位自然也不是必需品,變相投資風險會較一般住宅為高。料短期內仍可能出現平賣甚至蝕讓,亦相信成交量不會太多。