炒燶股債務纏身 業主幸有施政報告打救|諗sir

炒燶股債務纏身 業主幸有施政報告打救|諗sir

經一專欄諗sir:本人40歲,月入53,000元,妻子同齡,月入14,000元。有兩個小朋友分別讀小二及幼稚園,每月學費共8,000元;另其他家庭開支及父母家用約23,000元。

2016年10月與太太聯名買下九龍區老牌屋苑的兩房單位作自住用途,當時樓價為600萬元,八成按揭,首期120萬元,30年樓按,連税項、佣金、律師費及少許裝修,總支出為170萬元左右,現時每月供樓費用約18,500元。後因買細價股及期指輸了大錢,於2017年尾向銀行申請借貸約100萬元,每月還款額17,000元,自此經濟壓力不斷增加,入不敷支,卡數又再累積。

一路只希望樓市再升,可加按提早還款,從而減少經濟壓力;但後來發覺,就算層樓升至800萬元,也不能加按套現,因800萬元樓要鎖住有四成按金,所增值的200萬元不能套出,賣樓又要罰税。無奈之下,只好等到今年10月,過了三年不需要交額外印花税,希望可賣樓還清債務;可惜遇上社會運動,樓價開始回調,不知怎辦好。假設樓能賣800萬元,把樓按及所有借貸清還,會有200多萬元剩。應該用這些錢做九成按揭買一個400多萬元單位做學生宿舍,提高回報作租樓自住的補貼,還是將剩餘的款項做債基收息?

現時自住樓實用面積有530平方呎,是否應將其改為三房學生宿舍租出,自己再在外租地方住?但改建宿舍,可能又要用不少裝修費。懇求諗sir解救,萬分感謝!

重生人上

撰文:諗sir︳圖片:iStock圖片、新傳媒資料室

套錢無需賣樓

讀者山窮水盡的原因,就係想貪快,學人炒細價股及期指,幸好今次施政報告救了他,原本只可按六成升到九成,變相唔賣樓都可將樓價升幅套出。方法是將聯名的住宅賣給夫婦其中一位,假設樓價值750萬元,按爆八成,便可套出120萬元(750×80%−480),夠還清讀者所欠的100萬元貸款,每月供少17,000元,生活應可好過點。

至於按揭借多120萬元攤30年還,估計月供金額增約4,600元(1.2÷2.59*×10,000),用4,600元按揭供款去取代17,000元高息貸,唔使諗就做吧。當然過程要找律師,要俾印花稅,但如安排得早及好,那幾萬元印花稅都可省下。無儲蓄能力加上「手痕」的人,買樓有個好處,就算有時零回報,都好過讀者那樣是負回報。

炒燶股債務纏身 業主幸有施政報告打救︳諗sir

當然放在債基收息,年息10至12厘,產出被動收入,那怕投1,000萬元月收10,000元,對不少人而言都好有幫助。然而讀者應將買樓排在主要任務,還清手上債務後,未來三至四年積極儲錢,夠100萬至150萬元,即利用其中120萬元做首期去新界買三房。至於學生宿舍應做點裝修才易租出,裝修費唔貴,一般10多萬元就可以,有些本身有物資可重用的,或可少於10萬元。

施政報告後,買樓變容易了,有經紀報料施政報告前陷於拉鋸的一個三房單位,業主叫價630萬元,而買家600萬元都唔想出;施政報告後業主略減價20,000元即成交,說明市場對樓市消息有輕微上升反應,但未致於亢奮。希望此刻讀者明白穩步而每月有錢袋的收息方案,才是令人邁向美好生活的做法。

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