買樓上車心態要調整!細單位LumpSum細有優勢

買樓上車心態要調整!細單位LumpSum細有優勢|1%Anthony 

樓市

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有讀者見Anthony Sir分享一個位於佐敦的細單位,其學員以402萬元買到一個約280呎的兩房單位,成功上車。讀者請教買樓上車的心態。

撰文:1%Anthony  | 圖片:iStock

Anthony Sir:
最近睇你的 Youtube頻道,分享一個位於佐敦的細價樓,見到你的學員以402萬元買到一個約280呎的兩房單位,成功上車。我俾屋企人睇,講極佢哋都唔明,話一係就唔好買,一買就要買大啲,要為將來結婚生仔打算,但又嫌樓價貴喎,買樓上車的心態其實應該係點?我應該點同佢哋講呢? 
讀者Eunege

買樓上車,大有大買,細有細買!

買樓上車,大有大買,細有細買! 鬼唔知龍頭大屋苑、高尚住宅區、交通方便、樓齡新、裝修靚、會所正、四房一廳、全海景、連埋個大天台,好咩?買得起先得,買得到就唔係上車啦!絕大部份買樓上車的朋友要做的就是,因應自己有限的預算,揀選最值得買的物業。

這就是所謂性價比高

就好似同學買的這個單位,雖然面積不到280呎,但開則靚,可以間到兩間房,可以放四乘六呎床兼且擺個衣櫃。樓齡雖然唔算新,但都唔算舊,30幾年,比附近很多40、50年的舊樓新得多,外觀保養不俗,最重要是足以做到30年按揭。 以質素相若的物業來說,402萬元這個價錢,即使深水埗、土瓜灣這些舊區都買唔到,更何況是鄰近高鐵西九龍站的優質地段呢?地段的價值,其實從市值租金已經可以反映出來。 同學這個單位用作自住,所以用另一位同學在區內的單位作評估,該單位的面積、樓齡都差不多,位置上比較靠近油麻地,算是冇這個單位咁好,都順利以1.4萬元租出,相信這個市場租值都相當實在。

成本低,回報高!普通人只看到的是,單位面積大唔大,間格裝修景觀靚唔靚,表面!投資者卻看到的是,單位可以賺幾多,成本幾多,回報幾多,專業! 同學在今年新年前買入這個單位,當時按揭政策仍然是沿用舊制,即是只有450萬元以下最多做9成按揭,貸款上限360萬元,450萬至600萬元可以做8成按揭,600萬元以上最多只可以做6成按揭。 近年樓價反覆上升,400萬元以下,可以做盡9成按揭的單位非常搶手,買少見少,在舊制度之下,這個單位首期只需要42萬元,區內質素相若的單位,在2018年高位的時候成交約530萬元。

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保守一點,打個折扣,假設持貨3年之後,升25%,以500萬元賣出,潛在賺幅接近100萬元,以42萬元首期計算,潛在回報接近2.5倍! 同期如果買一個800萬元,普通人眼中覺得面積夠大、間格景觀裝修靚的單位,假設3年之後同樣升25%,但因為當時首期要40%,回報就只有25/40,潛在回報只有62.5%,遠低於同學的單位,你話係咪值得同學高興先? 細屋變大屋 一間變幾間 這是細單位過去搶手的原因。

新政策之下,800萬元以下的單位都可以做到9成按揭,形勢有所不同,不過買咗都要供嘛,細單位始終LumpSum細,仍有優勢。 千萬不要小看細單位買樓上車就是這樣,以有限的預算,買最有投資價值的單位,幾十萬首期,幾年之後就變過百萬,再幾年之後就變幾百萬,細屋變大屋,一間變幾間,就係咁簡單,如果不能用投資者的眼光睇買樓,往後就只能原地踏步,離財務自由愈來愈遠。