【首置按揭】按揭新政下壓測新玩法 上車客買樓必睇｜子非魚

撰文：子非魚 ｜圖片：新傳媒資料室

首置按揭壓測中的每月供款與入息比率（DSR）上限要求，較以往亦有些改變，不過由於細則較為含糊，筆者疏理清楚後，在此文詳細闡釋。要留意，首置定義不是第一次買樓，而是申請按揭時沒有住宅或按揭在身。根據按證公司指引，首置客申請高達8至9成高成數按揭的首置按揭可免壓測，不過每月供款仍然不能超過月入50%，簡單而言，月入5萬元的話，供款上限為2.5萬元。如果借款人入息不足，需要擔保人幫忙，而擔保人有按揭在身，不論是住宅、車位、工商物業，都需要進行壓測；如果借款人不需要擔保人，但自己有其他按揭在身，壓測亦有必要進行。若果物業使用加按財技「甩名」及「加名」，以1,000萬元物業為例，可以借盡8成，但這種操作亦需要壓測；把發展商一按或二按轉按到銀行，可享新例下的高成數按揭及低按息，亦逃不過壓測命運。

首置按揭放寬入息要求

新例下壓測有新玩法。首先，若果借款人及擔保人沒有按揭在身，壓測前及壓測後DSR上限分別為50%及60%。以實際按息2.625%為例，每月供款不能超過入息50%；壓測下利息升3厘，即按息5.625%，則不能超過60%。舊例下，9成按揭上限分別為45%及55%，因此，新例實際放寬了9成按揭收入要求。

舉一個具體例子。首置客Jessica每月入息6.5萬元，買入一層800萬元物業並敍做8成按揭的首置按揭，按息2.625%，還款期30年。根據按揭計算機，640萬元貸款額，每月供款為25,706元，佔月入僅39.5%，低於50%上限，順利過關。壓測下，以5.625%按息計算，每月供款為36,842元，佔月入56.7%，低於60%上限，同樣成功通過。即使Jessica遭老闆減人工，月入6.5萬元跌至5.2萬元，上述物業每月供款則佔收入為49%，仍然勉強通過監管機構要求（須低於50%）；惟壓測後，每月供款則佔月入高達71%，則明顯闖關失敗（須低於60%），這個時候，Jessica需要找一間跟足按證公司政策，容許免壓測的銀行，以獲得按揭貸款。

非首置客DSR更嚴

不過，若果借款人本身有樓，或擔保人有按揭在身呢？按證公司本身文件寫得含糊，筆者親自打去求證，獲得以下答案：一、樓價800萬元以下，按揭成數7成或以下，壓測前及壓測後DSR上限分別為40%及50%；7成以上，上限分別為35%及45%；二、樓價800萬元以上，按揭成數6成或以下，DSR上限分別為40%及50%；6成以上為35%及45%。假設Jessica非首置客，有按揭在身，根據她月入6.5萬元，買入800萬元住宅並借8成按揭之例子，其壓測後結果為供款佔月入近56.7%，超出壓測下所設定的45%上限，未能過關，除非添加擔保人。今回按揭新例還有一個甚為諷刺之處，若果業主借6成或以下按揭，由於不需要按揭保險，銀行一定要業主通過壓力測試。那麼，如果業主有4成首期，但入息不足夠通過壓測，便會鋌而走險，借盡8成至9成，就可以避過壓測要求。

編按：作者子非魚為星之谷按揭首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭資訊。

星之谷網址：https://starpagency.com/

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