【首置按揭】按揭新政下壓測新玩法 上車客買樓必睇|子非魚

【首置按揭】按揭新政下壓測新玩法 上車客買樓必睇|子非魚

上文月供貴725元!貨比三家轉按揀中小行提到,在按揭保險新政策下,首置客承造首置按揭可獲豁免按揭保險公司壓力測試,但銀行未必跟隨,在某些情況仍會要求客戶進行。

撰文:子非魚 |圖片:新傳媒資料室

首置按揭壓測中的每月供款與入息比率(DSR)上限要求,較以往亦有些改變,不過由於細則較為含糊,筆者疏理清楚後,在此文詳細闡釋。要留意,首置定義不是第一次買樓,而是申請按揭時沒有住宅或按揭在身。根據按證公司指引,首置客申請高達8至9成高成數按揭的首置按揭可免壓測,不過每月供款仍然不能超過月入50%,簡單而言,月入5萬元的話,供款上限為2.5萬元。如果借款人入息不足,需要擔保人幫忙,而擔保人有按揭在身,不論是住宅、車位、工商物業,都需要進行壓測;如果借款人不需要擔保人,但自己有其他按揭在身,壓測亦有必要進行。若果物業使用加按財技「甩名」及「加名」,以1,000萬元物業為例,可以借盡8成,但這種操作亦需要壓測;把發展商一按或二按轉按到銀行,可享新例下的高成數按揭及低按息,亦逃不過壓測命運。

首置按揭放寬入息要求

新例下壓測有新玩法。首先,若果借款人及擔保人沒有按揭在身,壓測前及壓測後DSR上限分別為50%及60%。以實際按息2.625%為例,每月供款不能超過入息50%;壓測下利息升3厘,即按息5.625%,則不能超過60%。舊例下,9成按揭上限分別為45%及55%,因此,新例實際放寬了9成按揭收入要求。

舉一個具體例子。首置客Jessica每月入息6.5萬元,買入一層800萬元物業並敍做8成按揭的首置按揭,按息2.625%,還款期30年。根據按揭計算機,640萬元貸款額,每月供款為25,706元,佔月入僅39.5%,低於50%上限,順利過關。壓測下,以5.625%按息計算,每月供款為36,842元,佔月入56.7%,低於60%上限,同樣成功通過。即使Jessica遭老闆減人工,月入6.5萬元跌至5.2萬元,上述物業每月供款則佔收入為49%,仍然勉強通過監管機構要求(須低於50%);惟壓測後,每月供款則佔月入高達71%,則明顯闖關失敗(須低於60%),這個時候,Jessica需要找一間跟足按證公司政策,容許免壓測的銀行,以獲得按揭貸款。

非首置客DSR更嚴

不過,若果借款人本身有樓,或擔保人有按揭在身呢?按證公司本身文件寫得含糊,筆者親自打去求證,獲得以下答案:一、樓價800萬元以下,按揭成數7成或以下,壓測前及壓測後DSR上限分別為40%及50%;7成以上,上限分別為35%及45%;二、樓價800萬元以上,按揭成數6成或以下,DSR上限分別為40%及50%;6成以上為35%及45%。假設Jessica非首置客,有按揭在身,根據她月入6.5萬元,買入800萬元住宅並借8成按揭之例子,其壓測後結果為供款佔月入近56.7%,超出壓測下所設定的45%上限,未能過關,除非添加擔保人。今回按揭新例還有一個甚為諷刺之處,若果業主借6成或以下按揭,由於不需要按揭保險,銀行一定要業主通過壓力測試。那麼,如果業主有4成首期,但入息不足夠通過壓測,便會鋌而走險,借盡8成至9成,就可以避過壓測要求。

按揭新政下壓測新玩法 上車客買樓必睇
若果物業使用加按財技「甩名」及「加名」,以1,000萬元物業為例,可以借盡8成,但這種操作亦需要壓測。

編按:作者子非魚為星之谷按揭首席顧問,現於多份報章及網上平台撰文,著作《按揭達人》,涉足地產買賣及按揭資訊。

星之谷網址:https://starpagency.com/

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