千萬物業轉按套現800萬 按揭保險新例有趣位逐個睇|子非魚

千萬物業轉按套現800萬 按揭保險新例有趣位逐個睇|子非魚

特首林鄭月娥在本年度施政報告推新政策,中高價住宅物業也可申請高成數按揭,千萬物業最多可借800萬元,但只限新造按揭。很多持有一層樓的業主都問:「如果轉按的話,可否重做八成套現呢?」

撰文:子非魚|圖片:iStock圖片

首先,600萬元以下物業,轉按時其實仍可以透過按揭保險借八成套現。 舉個例子,如果業主兩年前買樓,當時成交價為450萬元,借360萬元;兩年後,物業升值至600萬元,可以透過按揭保險借足八成,即480萬元,套現約120萬元。 不過要留意,如果經按揭保險轉按敘造高成數按揭,要付多一次保費,不過現時有六折優惠,銀行亦有提供現金回贈,不會是蝕本生意。另一方面,新政策雖然容許600萬至800萬元內物業造九成按揭;800萬至1,000萬元造做八成。

千萬物業轉按套現800萬 按保新例有趣位逐個睇

但這個政策放寬暫時未適用於轉按至其他銀行套現或原銀行加按,最多只能轉走現有按揭餘額,即例如層樓現值1,000萬元,按揭貸款餘額300萬元,不能轉走餘額後再套現500萬元。

千萬物業交易突破規限

當然,世界上甚麼難題都有解決辦法。若600萬至1,000萬元物業想用盡新按揭成數套現,便要自製「買賣」,例如丈夫將物業「轉名」給妻子。 由於「轉名」法律上屬正式交易,等於無樓妻子新買一層物業,因此可以透過新政策下申請高成數按揭,800萬元或以下借盡九成,變相成功套現,而丈夫可利用這筆錢作首期之用——以首置客身分再度入市,避開15%辣稅。 這方法看似無懈可擊,但最大的缺點是「轉名」須繳付印花稅。假設物業800萬元,「轉名」涉印花稅30萬元。 為了借多少少錢而付30萬元稅項,除非有很強烈意願要買第二層樓或急需資金周轉;否則,大部分人應該都會卻步。 不過,筆者也遇過一些罕有「轉名」套現個案。客人是兩夫婦,各持有一項物業,任何一人如果想再買樓,都需要繳付15%辣稅。 但丈夫希望再買第三層樓自住,唯一方法就是把名下物業「轉名」給妻子,兼利用新按揭成數套現,用作首期再買新一層。 雖然妻子名下已經有一層樓,但是次「轉名」交易由於屬近親轉讓,不需要付15%辣稅,「計到數」的話實際是可行辦法。

如果直接「轉名」,業主有幾點要留意:

  1. 按上述兩夫婦例子,假設物業價值800萬元,在新政策下理應可以借九成。但由於妻子本身有層樓,丈夫名下物業「轉名」後,妻子亦最多只能申請八成按揭,意味較最高成數減一成;
  2. 若本身有物業在身,該層被「轉名」物業,就算是申請八成按揭,妻子也需要通過壓力測試;
  3. 丈夫將名下物業「轉名」給妻子後,以首置身分再買一層樓。 假設心儀物業是800萬元,無疑可造九成按揭,但前提是「轉名」交易須正式成交;否則,最多只可以借八成,就算樓價是800萬元或以下。 正如上述所言,「轉名」套現交易成本昂貴,因需要繳付印花稅,而且樓價愈貴,印花稅隨之遞增。

那麼,有沒有其他低印花稅,又可以轉按套現的方法呢?下期再續。

編按:作者子非魚為星之谷按揭首席顧問,現於多份報章及網上平台撰文,著作《按揭達人》,涉足地產買賣及按揭資訊。

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