放寬按保反掀私樓減租潮 租客寧撻訂拒承租!點解?

放寬按保反掀私樓減租潮 租客寧撻訂拒承租!點解?

社會爭議持續;加上政府放寬按揭保險計劃,亦削弱市民租樓意欲,不論是細單位抑或大單位,甚至豪宅租金都明顯回軟,有新入伙屋苑的租金回報更少於2厘。事實上,社會活動持續,傳統租務旺季內地生需求減弱,直接影響隨後數月,各大屋苑租務表現欠佳。

撰文:朗晴|圖片:新傳媒資料、何柏基攝

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇日前指出,據中原地產新簽租約統計,10月全港107個大型私人住宅屋苑的實用面積平均租金每平方呎錄得36.2元,較9月份37元跌2.2%,跌幅為44個月最大。

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇

今年7月份租金重返37.9元的歷史高位後,隨即進入調整階段,租金至今連跌三個月,兼跌幅持續擴大,8月下跌1.1%;9月跌1.3%;10月跌2.2%,累計跌幅達4.5%。 相信租金走勢持續向下,估計即將重返今年2月低位35.6元,現時僅相差1.6%。

至於上一次租金調整,是由2018年9月開始。當時租金連跌六個月,由37.8元的高位,連跌至今年2月份的35.6元,累計跌幅為6.2%。今年3月租金開始止跌回升,其後僅需五個月時間即重返歷史高位,期間累升6.5%。 其中位於荃灣西的新樓海之戀愛炫美,一伙四房單位租金近期跌穿30,000元水平。

美聯物業首席聯席區域經理羅文暉表示,愛炫美2A座中層A室,實用面積1,163平方呎,四房戶原叫租全包38,000元。放盤超過一個月後,單位最終於日前以29,000元租出,平均呎租僅25元,但管理費約5,000元,則由租客自付。 不過,即使計及管理費,單位月租低見34,000元,仍較開價低5,000元,屬屋苑四房戶近期低價。 2017年7月業主以2,087萬元一手買入單位,現租金回報率只有1.7厘。

沙田屋苑創三年新低

租賃旺季過後,二手私宅租金跌勢未止,「納米單位」新盤租金亦由高峰下調。市場消息稱大圍珀玥最新一宗租務成交位於高層F室,實用面積258平方呎,一房間隔,新近以14,000元租出,平均呎租54.3元,較高峰的72.6元低25%。 2018年業主以611萬元購入,租金回報約2.7厘。 鄰區沙田河畔花園亦創三年以來低位租金。 代理消息指,河畔花園A座中層1室,實用面積269平方呎,新近以10,000元租出。 該單位實用呎租37元,為2016年以來低位,租金較同類型單位介乎12,000至13,000元,低逾兩成。

近年來市場焦點「龍床盤」屯門菁雋,最近亦出現減租個案。 中原地產分行經理葉津榮指,菁雋高層29室,實用面積178平方呎,業主最初叫價8,300元放租。 惟在租客同意預繳一年租金下,業主減租1,100元或13%,最終以7,200元獲承租,平均呎租40.4元。 今年7月業主以295.4萬元買入,租金回報約2.9厘。

同區豫豐花園,亦不時出現低於10,000元的低價租盤成交。 祥益地產區域董事林偉光表示豫豐花園1座低層A室,實用面積327平方呎,為兩房戶。 業主有輕微議價空間,願意再減400元,租客決定以9,600元即睇即租,實用面積呎租29.4元。 市區樓一樣要平租方有承接。

北角維港頌

中原地產高級區域營業董事林龍南稱,北角維港頌5座高層A室,實用面積1,096平方呎,套三房間隔,享海景,業主叫租63,000元,已較市場平一成。 見有實客再減至58,000元租出,平均呎租53元,租金屬低市價逾15%。 2017年原業主以3,450萬元買入單位,現享租金回報率只有2厘。 現時屋苑約有50個單位放租,租金最平叫價由32,000元起。 同屋苑6座低層E室,實用面積約587平方呎,兩房享煙花海景。 單位原叫租36,000元,經議價後減價2,000元或約6%,最終獲租客以每月34,000元承租,折合實用呎租約58元。

租客撻租沒收訂金

近日九龍站豪宅,亦開始出現減租潮。 天璽一個早前遭租客「撻租」一房單位,為星鑽璽高層戶,實用面積434平方呎。 9月原以34,000元租出,但租客突通知業主以「家裏突然有事」為由撻租,單位之後重新以35,000元放盤。 近日成功以32,000元全包租出,平均呎租74元,較一個月前租金低2,000元。消息透露,由於撻訂租客返回內地,遭業主沒收兩個月定金合共68,000元。

香港置業首席分區董事馬漢偉表示,西九龍南昌站上蓋物業匯璽,日前一伙四房戶,獲租客斥資55,000元承租,實用呎租約41元。 上述租出單位為匯璽2A座中層A室,四房兩套連多用途房間隔,向南望維港海景,實用面積約1,343平方呎。 業主以59,000元放租,議價後減價4,000元,最後以55,000元租出,實用呎租約41元。資料顯示,業主於2017年4月以約2,944.5萬元購入上述單位,現享租金回報率2.2厘左右。

十大藍籌屋苑方面,中原統計顯示,10月份沙田第一城呎租錄41.5元,按月下跌2.4%,跌幅為各屋苑之首;其次是鰂魚涌太古城,按月跌2.3%;荔枝角美孚新邨按月跌2%。

分租單位繼續有價有市

租金回軟,但年輕一代對入場費低的共宅房間需求仍強勁,就連富商趙世曾旗下卓能(集團)(00131)荃灣油柑頭壹號九龍山頂,日前都以實驗形式將分層單位分租。 一個逾千呎單位,按原裝間隔分成三個房間出租,分租房間月租叫價18,000元。

項目四年前開賣,現時仍餘下逾30個貨尾單位。 集團表示,計劃旨在吸引年青人,以實驗形式看看這共享概念在市場上的需求。 方法是將實用面積由約1,200至1,300平方呎的分層單位,按原裝間隔分開三個部分出租。 包括主人房及套廁為1號房;兩間細房及客廁為2號房;書房及借物間連廁所為3號房,實用面積分別為292、243及226平方呎,客廳及廚房共用,每間分租房間月租叫價18,000元。

租金包括差餉地租及管理費,並且包括wifi及水電煤費用。 每個單位分開三間房出租,但暫時目標是一個單位容納兩個租客,準租客可從三個房間選一間;餘下未選房間會封鎖。 據了解,目前已有兩名租客承租,分別租用不同單位,其中一名租客是外籍人士,至少租五個月,另提前一個月通知。

海之戀

同區荃灣西海之戀今年2月亦出現過分租單位個案,為10座中層B室,實用面積512平方呎,屬兩房間隔,業主以8,300元租出細房,以實用面積49平方呎計,平均呎租169元,創屋苑式物業分租房間呎租新高。除了住宅盤源外,不少市民都希望在合法情況下,於另類物業當中找平租盤,令共宅營運商把握商機。位於南昌站匯璽,有共宅營運商租用一伙四房物業後、將單位其中一個實用約60平方呎海景房間放租,月租14,000元,呎租高逾233元,挑戰全港屋苑式分租房間呎租紀錄。 而套房單位月租叫價由20,000元起,以實用面積約160平方呎計,平均呎租約125元。據了解,單位分租房以租予單身人士為目標,男女均可。月租包括水費、電費、煤氣及wifi上網。 另有職員每週為單位內公用地方如客飯廳及廚房等清潔;租客若須職員到房間內清潔,則需額外收費。