樓市路線圖:施永青 X 湯文亮專訪!樓價料先跌後升!入市置業新攻略|2020投資展望

樓市路線圖:施永青 X 湯文亮專訪!樓價料先跌後升!入市置業新攻略|2020投資展望

【2020 樓市路線圖】2019年快將落幕,《經濟一週》由今期開始將會刊載「2020年投資展望」的一系列報道。第一炮邀得中原集團主席兼總裁施永青及紀惠集團副主席兼行政總裁湯文亮粉墨登場,談及香港人其中一個最關心的問題—「上車」,由他們展望2020年樓市大勢。 他們更開腔大談股市投資策略,包括房地產投資信託基金(REIT)、滙豐控股(00005)、港交所(00388)等愛股的投資策略。對股樓投資有興趣的投資者不容錯過。

撰文:Smart ED編輯部|圖片:新傳媒資料室

2020 樓市路線圖

2019年僅剩下不足一個月時間,要回顧與展望樓市走勢,必定要邀請殿堂級樓市專家為讀者引路。數香港殿堂級樓市專家,離不開中原施永青及紀惠湯文亮這兩位大師級人馬,他們的片言隻語值得參考。

 小陽春或成入市時機

週五(12月6日)中原城市領先指數(CCL)報179.88點,較去年底仍然高出3.1%。 今年6月爆發社會運動,CCL竟然不跌反升,6月底最高上升至190.48點的歷史新高。其後,社會運動升級,CCL開始拾級而下,一度跌至179.01點低位。 香港樓價看似一瀉如注之際,行政長官林鄭月娥在《施政報告》宣布放寬承借九成按揭的按揭保險樓價上限,觸發CCL低位反彈。 林鄭月娥宣布放寬按保上限為2019年內樓市大事,展望明年樓市路線圖,最重要是看何時出現「小陽春」。

「所謂的『小陽春』應該是以銷量來量度,即銷售情況好就是『小陽春』。」 他解釋,因為地產商會推售大量新盤;加上空置稅造成的散貨壓力,新樓銷售一定會增多。現身受「低溫症」之苦,因為樓市成交量太低,相信出現「小陽春」時港樓有望於其時康復。「大家如果想買樓不妨到時再考慮。」 湯文亮補充:「2020年2月9日舉行的渣打香港馬拉松為關鍵日子(見圖一);跑得成的話,代表社會跨越了一個危機,並向前踏了一步。」

施永青則表示,出現「小陽春」機會存在。因為樓市淡靜就會積累購買力,買家彌漫觀望氣氛。 展望未來一段時間,聖誕節假期、農曆新年假期接踵而來。 如果這段時間社會尚未回復平靜,在稍後時間出現「小陽春」機會高些。如果社會氣氛提前緩和,倘聖誕節期間已經回穩,估計會釋放購買力,可能去到農曆新年購買力已經消耗得七七八八。

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湯文亮估計,若無大事發生,港樓市將在農曆新年假期過後正式回復正常,並迎來「小陽春」。
湯文亮估計,若無大事發生,港樓市將在農曆新年假期過後正式回復正常,並迎來「小陽春」。

中美貿易戰左右樓價

除「小陽春」外,施永青指出中美貿易談判進程也會左右2020年樓市路線圖。他指出如果美國經濟欠佳,美國打壓內地經濟力度減弱,香港樓市會有一線生機。他指出,中美貿易戰已經爆發一段時間,需要休養生息。如雙方簽到貿易協議,估計可以有兩、三季時間休兵,有利外來資金重新流入香港樓市。

湯文亮同意,只要2020年下半年社會氣氛明朗化,零售及旅遊業等很快會復甦,樓價亦會回升。 2020年港樓全年會呈先跌後升之勢,惟整體樓價還是下跌。 不過,他提醒樓市投資者及用家要作最壞打算,《香港人權與民主法案》通過之餘,又遇上社會運動升級復熾,預計整體樓市會有10%至20%多的跌幅。

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樓市路線圖:施永青X湯文亮專訪!樓價料先跌後升!入市置業新攻略
施永青指,中美貿易談判進程也會左右2020年樓市路線圖。

按樓宇種類劃分,細價及納米樓下跌幅度較深或達30%,樂觀而言,跌幅則約20%。 值得注意的是,湯文亮認為800萬元以下單位均屬細價樓。他解釋,這兩類單位於市場的供應多,尤其三年前推售的一批將屆禁售期,額外印花稅失效。即是說,之前被凍結的半新盤將被釋放沽出, 變相令供應增多,價格自然下跌。

「納米樓並不適合人長住;加上價格不便宜,(業主)買一間後不會再買第二間,而且又浪費『丁權』(首次置業豁免繳交從價印花稅的資格)。」故湯文亮認為,納米樓欠缺需求亦為必跌之因。 至於800萬元至1,000萬元的樓盤,因受惠新按揭保險政策,需求量大,樓價會企得較穩,相信明年會微升;而1,000萬元現以上的豪宅類,其升跌並不會影響大市。

此外,2018年息口走向亦是左右樓市走向的因素之一,湯文亮認為美國不會再加息,反而仍有減息空間。他預料,明年美國最多減息兩次,一次將於11月前,「通常大選前會減息沖喜下,為不成文規定。」另一次將於大選後,兩次合共減半厘。 不過香港就沒有跟減空間,因目前港息口已是低無可低。惟此亦非壞事,「因只要美國減息,香港就不會加息。」 施永青及湯文亮對樓市看法不止這麼簡單,下文繼續問箇究竟。

樓市路線圖:施永青X湯文亮專訪!樓價料先跌後升!入市置業新攻略