舖主唔可以隨便做 商場舖投資價值有限 家燕姐都中伏勁蝕226萬元|龔成

舖主唔可以隨便做 商場舖投資價值有限 家燕姐都中伏勁蝕226萬元|龔成

有商場由2013年開業至今一直人流極少,現兩年時間已過去,租客仍是極少,只能以死場去形容。沒有租客就沒有租金,回報率相等於零,即是價值接近零。若然往後該商場仍無法有真正的人流,基本上實質價值會是買入價的一、兩成。

撰文:龔成FB)|圖片:中新社、維基百科、電視截圖

佐敦廣場成死場 薛家燕勁蝕226萬元

商場舖的投資價值一向有限,一旦淪為死埸,往往難以翻身,加上業權太散、管理不善、定位不當,亦令不少商場舖無法起死回生,深之都、佐敦廣場都是經典例子。

佐敦廣場於1992年改建為商場,翌年各小業主收樓後,即發現舖位是「縮水舖」,實用率僅一半,小投資者當中包括藝人薛家燕。其後商場成為死場,商場舖位租不出,業主自用又無生意。1998年管理公司更撤離,丟低一眾小業主,而該場之後就一直丟空。

至2010年,有財團以劃一收購價每個13.8萬收購佐敦廣場鋪位。薛家燕最終以約27.6萬元將兩舖賣出,較1992年購入價254萬元勁蝕226萬元。投資18年僅收回1成資金,虧損約9成。

不少人都想一嘗做「舖主」滋味,可惜買地舖又不夠資金。不少大財團看中普通人這個心理,以資金少又能做舖主作賣點,利用各種宣傳及包裝,吸引經驗不足的初階投資者,但真相往往要到收舖後才出現。因此,投資者切勿因想做「舖主」貪平投資商場舖,因價值往往有限,而當中風險卻絕對不少。

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藝人薛家燕曾投資佐敦廣場舖位,可惜其後商場淪為死場,管理公司更撤離並丟低一眾小業主。
藝人薛家燕曾投資佐敦廣場舖位,可惜其後商場淪為死場,管理公司更撤離並丟低一眾小業主。(圖片:維基百科)
位於深水埗的深之都商場於2004年開張,拆成細舖出售,同樣因管理不善變成死場。
位於深水埗的深之都商場於2004年開張,拆成細舖出售,同樣因管理不善變成死場。(圖片:維基百科)

地舖條件獨特 商場舖無法取代

地舖是各種固定資產中,價值最高的一項。因為地舖是做生意最為便利的地方,只要該舖址能為商店帶來顧客、生意,那就有經濟價值。正因所能產生的經濟效益大,故租客願意支付的租金亦相對大。

另外,從最基本的供應需求,也能評估到地舖有很大價值。香港土地本身極少,住宅只能向上發展,以愈起愈高解決供應不足問題。但地舖就只會有一層在地面,從比例計算是愈來愈有價值。因此,地舖供應相當有限。

當然,商場、樓上舖的發展會令商舖的供應增加,但地舖始終十分獨特,有些條件是商場無法取代,如便利、泊車、獨特性、廣告等。另外,一些位於黃金地段的鋪位,以及十字馬路旁的四隻角,更是無可代替的資產,價值當然極高。

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旺舖何尋?

至於如何尋找有價值的商舖,則是一大學問。地區因素固然重要,但確實位置與其他特點亦是重要的考慮因素,不能單以「旺區」、「發展區」這些表面因素而決定價值。

人流暢旺當然重要,但一些細節位亦值得留意,例如商舖對出行人路平坦寬闊,價值就較高,起碼路過的人都會放慢腳步去看看,遇到合心意的產品就會走進店舖。

同樣道理,若店舖位在紅綠燈或斑馬線旁亦不錯,一般都較容易吸引顧客。如果舖位前可以停車,則更佳,尤其經營食肆,可以吸引駕車的顧客。當然,已有來去水位、有前門後門等設備的舖位,適合經營不同類型生意,甚至較大型的食肆,其價值自然更高。

舖主唔可以隨便做 商場舖投資價值有限 家燕姐都中伏勁蝕226萬元|龔成圖片:中新社