月入2萬想5年內上車 居屋抽唔到唯有買村屋?買入前諗清楚3大因素|財智姊妹淘

月入2萬想5年內上車 居屋抽唔到唯有買村屋?買入前諗清楚3大因素|財智姊妹淘

讀者資料:Hanson,31歲,未婚,未有結婚的打算,現與家母居於租住公屋,現職教育行業,月薪約20,000元,沒有花紅及雙糧,支出包括家用每月4,000元、日常洗費以及家中雜費(如水電煤費用)每月約5,000元,保險以年繳形式支付每年約7,000元。

撰文:財智姊妹淘| 圖片:維基百科、中新社

讀者現有資產

現金:50,000元
Ibond:30,000元
股票:50,500元
基金:82,000元
另加月供基金:每月1,000元

讀者提問

因為居屋難抽,有打算轉投村屋市場,目標是4百萬之內的村屋放盤,請問:

  • 將總資產提升至80萬,可以應付上車首筆開支嗎?
  • 以現時狀況,5年後可達成80萬目標嗎?

筆者分析

Hanson你好!首先讓我先分析你的每月收支現金流狀況:

收入:20,000元
家用開支:4,000元
個人消費及家庭開支:5,000元
平均每月保險費:7,000/12 = 584元
強積金供款:20,000元*5%= 1,000元
月供基金:1,000元
手持現金加總投資資金共212,500元
每月可結餘: 總收入 – 總開支=8,416元(可作目標儲蓄作置業首期之用)

置業須考慮清楚3大重點

從Hanson的個案中,你的理財目標是在5年內儲蓄80萬作首期後置業,本人認為若能鎖起你現時手持21萬的投資和現金,再加上每月可結餘約8,000來純現金儲蓄5年,基本上能於5年後達成儲蓄到80萬。但首次置業,你必須慎重考慮和分析以下重點後再決定適合自己的置業計劃。

第一、若你選擇購入村屋來置業,先不談論環境、地點、交通配套和水電煤及購物等生活所需。

但一般村屋的估價並不是大多數銀行按揭能提供,同時可提供的按揭貸款成數大約在1-2成左右,變相你必須準備能估值村屋的首期成數為3成左右和若遇上估值不足而涉及的買入差價。所以倘若你可以找到目標400萬左右的村屋來置業,也必須有約120萬來準備作首期之用。有見及此,若往後也是打算和父母同住的話,可考慮在二手市場上用綠表購入居屋或較大及優質的公屋單位來置業,一來可以有限度及免補地價的情況下承擔按揭供款和改善生活環境!

月入2萬想5年內上車 居屋抽唔到唯有買村屋?買之前諗清楚3大因素先!|財智姊妹淘
圖片:中新社

第二、壓力測試、基於400萬以下的物業,即使是單身人士也可以向一般銀行申請9成按揭,只要在已厘定上按金額後,將當時按揭息率+2%作為壓力測試的可承受壓力之供款,若可承受壓力之供款只佔申請貸款人的總收入50%或以下的話,壓力測試便能通過。

第三、降低個人投資風險及努力儲蓄將資產提升至可承擔首期,Hanson是能受較高風險的股票投資者,當樓市回調至乎合他求上車置業時,在付首期時可否準確地預算置業開支?相信日後為置業而儲蓄的資產需要將靈活性提高及投資取向轉為中風險。

如何配置現有資產?

其實在投資市場中要挑選高風險的投資產品,重點在於用高風險投資產品來博取高回報時,投入的資金佔個人資產的比例是否可承受有機會全部損失。既然Hanson的資產增值目標是為了置業,我相信偏向較多理性分析和歷史數據作參考的投資產品比聽從市場羊羣選擇的投機更為合適。現Hanson提供的股票資料大多是藍籌為主,但因為股種類型較散而綜合平均每年股息只有約低於2%左右,約單靠收取股息來增加資產值較為遜色,我建議Hanson逐一將高波幅的股票轉至較高派息和股價較低波幅的股票或一些每月派息的美元高收益債券基金來投資作首期之用。

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同時Hanson也必須好好運用尚末置業的儲蓄期,考慮將每月餘下可儲蓄的8,000元投資月供基金,當然在投資策略上必須因應環球經濟變化而有所調節,若有不明朗的風險可先儲蓄在港元戶口作避險保障資金流失。

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置業要點

其實以置業目標為本的理財儲蓄,雖然要堅守目標有相當的困難,但以了解個人財務狀況後來定立的置業儲蓄方法,再投資定時檢討及考慮當時的經濟環境和自己可承受的風險,要達成目標並非難事!

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